상가계약시 주의사항(체크리스트)

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by 성실한뚜벅이 2022. 11. 6. 22:39

창업 시 인생에 가장 중요한 결정을
하고 부동산 임대차계약을 하게 됩니다.
이때 주의할점을
체크리스트로 풀어보겠습니다.

계약서 작성관련한 사항은
많이 공개되어 있으니
계약 외 조심해야 할 부분을 위주로
체크해보겠습니다.

1. 내가 창업 하려는 업종이 해당 상가에 적합한지 여부

예들 들어 일반음식점을 예를 들어 보겠습니다.

일반음식점은 [근린생활시설]에서만 영업허가가 가능합니다.

제일 정확한 확인 방법은 주소지를 공인중개사에게 물어보고

건축물대장을 받아보는 것입니다.

그리고 관할지역 구청에 전화해보는 것이 100% 정확한 방법입니다.

건축물 대장 보는 사이트는 아래 첨부하겠습니다.

우리나라 국민이면 누구나 건축물대장을 열람해볼 수 있습니다.

https://cloud.eais.go.kr/

2. 위반건축물 확인하기

위 1번사항에서 구청에 연락하면 바로 알수 있지만

건축물대장을 열람해보아도 알수 있습니다. 허나 같은층이 아닌 다른층에 위반여부가 있으면 본인이 창업하시려는 층에 영업허가가 날수도 있습니다. 그러니 주소지를 알면 내가 하려는 업종이 허가업종인지 따져보시고 반드시 허가가 나는지 또는 등록이 가능한지 전화로 알아보시고 계약하셔야 합니다.

구청 담당자의 답변이 100% 확실한 답변입니다.

3. 면적관련 허가 요건 확인하기

예들들어 1층이 아닌 지하나 2층 이상에 일반음식점을 하려고 한다면

면적과 관련하여 허가요건이 따로 있습니다. 바로 소방시설을 완비하고

증명서를 발급 받아야 합니다.

층수	대상 면적	소방완비대상	비고
지하	66m2 이상	O	만약 지상으로 이어지는 직통 계단이 있다면 대상아님.
2층 이상	100m2 이상	O

위 표와 같이 일반음식점이나 휴게음식점을 하기위한 면적요건이 있습니다. 이런 부분은 공인중개사도 잘 모르니 미리 챙기셔야 합니다. 요즘 인건비 및 자재값이 많이 올라 소방완비 하는데도 비용이 많이 들어가는 것으로 알고 있습니다.

업체별로 가격도 천차만별이니 해당사항에 걸리신다면 발품을 파셔야 합니다.

일반음식점 외에도 하시려는 업종이 다중이용시설이면 소방완비대상이 되니 철저히 선조사 후 계약하시기 바랍니다. 생각지도 못한곳에서 비용이 발생될 수 있습니다.

4. 소음여부 체크

해당 상가를 방문했을때 조용하다고 해서 지속적으로 조용하지 않습니다. 만약 소음에 민감한 사업을 하신다면 시간대별로 방문하여 소음발생여부를 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.

요즘은 구분상가가 많기 때문에 언제 어디서 어떻게 주기적으로 소음이 발생할지는 아무도 모릅니다.

5. 관리비 체크

계약서에 반드시 관리비를 명시하셔야 합니다. 관리비에 어떤 품목이 있고 상세 내역이 무엇인지 체크하여 계약서에 기입하도록 합니다.

예시) 월 관리비는 00만원이며 공동전기, 공동수도, 정화조청소비, 승강기점검비, 화재관리비, 계단 및 공용구역 청소비를 포함하며 매월 OOOO로 입급하기로 한다.

이런식으로 기재해달라고 하시면 됩니다.

6. 주차장

주차장 역시 마찬가지입니다. 계약 시 3대가 된다고 해서 계약을 했는데 계약 후 해당상가 임차인들과 마찰때문에 3대는 커녕 1대도 대기 힘든 경우가 발생할 수 있습니다. 분쟁을 없애기 위해 계약서에 반드시 확보가능한 주차대수를 명시해달라고 하셔야 합니다.

7. 가계약시 주의사항

부동산 특성상 매물을 보고 마음에 들면 다른사람이 계약하는 것을 방지하고자 본 계약서 작성 전 가계약금을 입금하는 경우가 많습니다. 여기서 공인중개사에게 부탁해야할 것은 내가 하려는 업종이 어떤 이유로 구청이나 지자체에서 허가가 안날수도 있으니 그럴 경우 계약금을 반환한다는 조건으로 가계약금을 걸으셔야 합니다. 미리 알아봐도 변수가 생길수도 있으니까요. 이런경우 차분한 임대인인 경우에는 다른사람과 계약하지 않을테니 확실하게 알아보고 계약서를 쓰자는 분도 있습니다.

보너스 상식

우리나라의 외식업 비율을 감히 세계최고라고 해도 무방합니다.

무려 인구 1만명당 125개의 육박하는데 이는 일본의 경우 인구 1만명당 59개, 미국의 경우 21개로 일본의 2배, 미국의 6배입니다. 그래서 외식사업을 할 때 주의할점 한가지를 추가하려고 합니다.

#하수원인자부담금 체크

- 한 건물에는 하수발생용량의 한계가 정해져 있습니다. 같은 건물에 식당이 있다고 해서 무조건 발생 안되는 것이 아닙니다. 덜컥 계약을 했는데 구청에서 이 하수원인자부담금을 내야지만 영업허가가 가능하다고 하면 계약을 파기시켜야 할 정도로 엄청나게 비쌉니다. 정확히는 아니지만 제가 알아본바는대략적으로 30평 기준 2500만원정도였습니다. 그러니 계약파기 과정에서 분쟁이 생길 수 밖에 없고 이상한 임대인을 만나면 계약금 반환이 안될 수도 있으니 꼭 체크 바랍니다.

※확인방법 : 해당 계약 상가 지역 구청 전화하여 하수원인자부담금 체크하려고 한다고 하면 담당자 연결!

#정화조용량 체크

- 위와 마찬가지로 건물에는 정화조가 있는 건물이 많습니다. 최대 용량이 있으니 해당 건물에 일반음식점이나 휴게음식점이 정화조용량 증설없이 가능한지 체크하셔야 합니다.

※확인방법 : 해당 계약 상가 지역 구청 전화하여 정화조용량 체크하려고 한다고 하면 담당자 연결!

하수자원인자부담금, 정화조용량 담당부서가 다르니 두군데 다 전화하셔야 합니다.