신탁등기 부동산 전세 및 임대차 계약 주의사항

신탁등기 부동산 임대차 계약 주의사항에 대해 다루어보겠습니다.

우선 신탁등기란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

[ 목차 ]

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신탁등기 부동산이란?

신탁은 말 그대로 믿고 맡긴다는 뜻입니다.

소유자가 신탁회사에 맡긴 부동산입니다. 그렇다면 왜 맡겼을까요?

일단 신탁의 종류는 담보신탁을 대표적으로 개발신탁, 처분신탁, 관리신탁 등이 있습니다.

주로 일반인들이 접하는 신탁은 바로 담보신탁입니다.

담보신탁이란?

금융기관으로부터 부동산을을 담보로 대출을 받고 소유권을 신탁회사에 넘기고 차 후 대출금을 상환하면 소유권을 다시 찾아오는 형식의 신탁입니다.

그렇다면 왜 부동산으로 담보 잡고 대출을 하면 되지 굳이 소유권을 일시적으로 넘기면서 까지 신탁회사에 맡길까요?

한도와 대출 절차 때문입니다.

즉 부동산을 매수할때 재정적 상황이 다소 부족하다는 뜻입니다.

물론 절차적인 부분으로 인해 신탁형식으로 매수할 수도 있습니다.

신탁회사가 수탁자로 그 부동산의 소유자가 되면 금융기관에서 대출 한도와 절차를 간편하게 해줍니다.

그래서 담보 신탁을 시행하는 것입니다.

 

담보신탁 부동산 계약 

담보신탁 된 부동산은 원칙적으로 수탁자(신탁회사)가 소유자입니다.

하지만 현장에서는 원 소유자(위탁자)가 임대인의 지위로 계약하는 경우가 많습니다.

하지만 사용수익 권리에 대해 명시되지 않은 담보신탁의 경우에는 임대차 보호법 적용을 받을 수 없습니다.

원 소유자(위탁자)는 믿고 재산을 맡긴 사람일 뿐 소유자는 아니기에 임대차 법적 효력이 발생하지 않는거죠.

담보신탁 부동산 계약 주의할 점

특히 억대로 계약되는 부동산은 반드시 위 두가지를 확인해야합니다.

신탁원부 발급은 직접 등기소를 찾아가야합니다.

반드시 관할 등기소일 필요는 업습니다.

 

신탁원부는 위탁자와 신탁자간의 권리관계에 대해 명시한 계약서라고 보시면 됩니다.

 

예시) 제 6조

• 위탁자는 수탁자의 사전 동의 없이 임대차등의 행위를 해서는 아니된다.
• 수탁자는 신탁기간 중 소유권관리업무에 대해서만 책임을 지며 임대차 관련 업무(보증금 반환, 비용반환) 등에 대해서는 위탁자가 책임을 부담하는 조건으로만 임대차 계약에 동의한다.
• 우선수익자 및 수탁자가 동의한 임대차계약의 임대차 보증금은 우선수익자(은행) 채권 및 위탁자 수익권보다 우선하여 정산 할 수 있으며, 우선수익자(은행) 및 위탁자는 이에 동의한다.

이런 내용이 신탁원부에 기재되어 있습니다.

그러니 반드시 신탁등기부동산은 수탁자의 동의서를 따로 받아놓고 임대차계약서에 첨부하여야 합니다.

수탁자 신탁회사는 임대차 동의를 위해서는 우선수익자 은행의 동의도 얻어야 하기 때문에 절차가 까다롭기는 합니다.

하지만 수탁자의 동의 없는 임대차 계약은 임대차 계약으로 성립하지가 않기 때문에 보호를 못받는것입니다.

 

정리

신탁등기 된 부동산 계약 시 반드시 신탁원부와 수탁자 동의서를 체크합시다.