전세사기피해자 구제에 대한 개인적 견해

※해당 내용은 개인적인 견해임을 참고바랍니다.

전세사기피해자 급증

전세 보증금을 들고 아예 잠적, 도피하거나 바지사장을 이용하여 명의 사기를 치는 경우가 아닌 오늘은 욕심이 불러온 갭투자로 인한 보증금 미반환 전세사기에 대해 다루어보고자 합니다. 

부동산 급상승 시절 갭투자가 성행하면서 현재 전세 보증금 미반환 사고가 많이 발생하고 있습니다.

보증금을 돌려줄 여력도 없으면서 무분별한 갭투자가 고금리, 전세가격 하락으로 인해 미반환사고로 이어졌고 이는 요즘 이슈화 되고 있는 전세사기로 여겨지고 있습니다.

불과 2년전만해도 보증보험이라는 제도가 지금처럼 필수요건이 아니었던 시절이었습니다.

신축을 짓게되면 건축주(임대인) 입장에서는 당연히 레버리지를 이용하여 은행에 융자를 지고 건물을 지어야만 수익률을 높힐 수 있었습니다.

문제는 이를 남용하여 감당하지 못할 수준까지 와서 보증금을 반환해줄 여력이 없어졌다는 것입니다.

그렇다면 현재 보증보험을 가입하지 못했으나 선순위에는 은행 근저당이 있는 경우는 어떻게 구제가 되어야 하냐는 것입니다. 

개인적 의견을 제시해보겠습니다.

 

은행과 정부의 협력,  세입자의 피해 최소화

2~3년 전 2020년, 2021년에는 부동산 급등시기였고 전세가는 하늘을 찔렀습니다.

사회초년생들은 비싼 월세 대신 전세를 이용할 수 밖에 없었습니다.

그러나 마음에 드는 집은 신축이었고 신축은 앞서 언급했듯이 임대인의 수익률 제고를 위해 당연히 선순위 은행 근저당이 있기 마련이었기에 별 의심없이 계약을 했을 것입니다.

공인중개사 또한 당시 신축을 짓기 위해서는 은행을 이용하는 임대인을 모두 사기꾼이라고 단정짓기에는 무리가 있던 시절이었습니다. 보증보험 자체도 지금처럼 유명하지 않았었구요.

 

일단 은행도 이 사태에 대해 일정부분 책임이 있다고 생각합니다.

대부분의 세입자는 전세대출을 이용합니다. 하지만 선순위 근저당이 있는 경우 무분별한 전세대출은 지양했어야만 합니다. 은행은 이윤창출을 위한 사기업이긴 하지만 나라의 재무건정성에 대한 책임소지도 일정부분 있으니까요.

 

만약 이 상태 그대로 경매에 넘어가게 되면 말소기준권리는 선순위근저당이기에 세입자가 건져가는 돈은 한푼도 없을뿐더러 만약 세입자가 떠안고 경매에 입찰을 본다고 해도 이미 납입한 보증금 + 낙찰가액의 엄청난 손해를 볼 것입니다.

 

결론적으로 저의 개인적인 생각은 LH에서 세입자가 계약한 주택을 임대인에게서 강제로 매입하는 것입니다. 이때 미납된 임대인의 세금은 면제를 시켜주거나 추 후 타 재산 압류를 통해 선환수가 아닌 후환수하는 것을 원칙으로 해야겠죠.

전세 계약가보다 1.7배 비싸게 매입을 하는것을 원칙으로 해서 은행은 원금만 받아가도록 하고 남는 금액은 세입자에게 지급되는 것입니다.

세입자 또한 계약에 대한 일정부분의 책임이 있으니 남는 금액은 무이자로 나라에 갚는 형식으로 진행하자는 의견입니다.

 

대신 나라의 세금으로 충당하는 형식이기 때문에 전세사기로 이루어진 LH임대주택은 무조건 월세로 진행하는 것을 허용키로 하고 보통 LH임대주택은 시세보다 저렴하게 운영하지만,

특별히 전세사기로 강제 매입한 임대주택은 시세대로 월세를 받게하여 그동안의 손해를 충당하는 형식입니다.

 

시뮬레이션

- 전세가 : 1억 5천
- 은행근저당 : 1억 3천 
- LH매입가(전세가의 1.7배) : 2억5,500만원
- LH가 은행에 1억 3천 지급하여 해당주택 융자 말소 (이자 면제)
- 세입자에게 남는 금액 1억 2,500만원 지급
- 세입자가 LH에게 무이자로 2,500만원 분할로 갚아나감
- LH는 해당주택의 손해를 일정부분 상쇄하기 전까지는 시세로 월세 수익 진행

 

이렇게 저의 개인적인 시뮬레이션을 통하면 은행과 정부가 손해를 보지만 세입자의 피해를 최소한 할 수 있는 방법 같다고 판단됩니다.

이럴때 강력한 정부의 힘이 필요할때입니다.

이제 인생을 시작한 사회초년생들은 얼마나 가슴이 시리겠습니까?

이 무분별한 갭투자로 인해 정상적인 갭이 있는 임대인까지 피해를 보고 있고 비아파트 전세시장이 전적으로 마비가 되고 있습니다.

조속한 해결과 혁신적인 구제를 통해 다시 전세시장의 건전한 부활을 기대해봅니다.