음식점 카페 창업 부동산 계약 필수 체크사항

음식점이나 카페 창업을 위해서는 부동산 임대차 계약을 필수로 하셔야합니다.

이때 비어있는 공실상가라고 해서 아무 조건 없이 계약을 하게 되면 부가 비용이 엄청나게 발생할 수 있습니다.

안전한 상가 계약을 위해 필수적으로 체크해야 할 4가지를 상세 안내드리겠습니다.

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음식점 카페 창업 부동산 계약 필수 체크

1. 영업허가 관련 건축물 용도 체크

 

일반음식점은 일반음식점, 카페는 휴게음식점으로 나누어집니다.

일반음식점은 음식을 만들고 주류 판매까지 허용되는 업태이고

휴게음식점은 보통 카페가 포함되고 주류 판매가 허용되지 않습니다.

일반음식점은 2종근린생활시설에 속하고, 휴게음식점은 1종근린생활에 속합니다.

하지만 요즘은 행정 편의상 1,2종 관계없이 일정 면적 이하이면 허가를 내줍니다.

카페도 마찬가지로 1,2종 관계없이 가능합니다. 단 지자체마다 방침이 다르니 시,군,구청에 꼭 확인하셔야합니다.

해당 관할청에 전화하여 허가관련 용도 문의 하신다고 하면 담당자를 바꾸어줍니다.

해당 매물지 주소를 불러드리면 허가 여부를 바로 알 수 있습니다.

	휴게음식점	일반음식점
건축물대장상 용도	1종 근린생활시설	2종근린생활시설
바닥면적이 300m2 이상일 경우	2종 근린생활시설	2종근린생활서실
주류 판매	허용안됨	허용됨

 

건축물대장 확인은 일반인 모두 세움터에서 가능합니다.

-------->세움터 바로가기

2. 하수원인자부담금 확인하기

이 부분이 가장 중요한 부분입니다. 하수원인자부담금은 발생이 되면 최소 몇백만원에서 2~3천만원까지 부과되는 경우가 많습니다. t당 초과 비용은 지자체마다 다릅니다.

보통 한 건물에 10t 이상 오수 발생 시 건물주(임대인)에게 부과되는 세금이며, 일반음식점의 경우 오수 발생량을 크게 잡기 때문에 담당자의 확인이 필수입니다.

휴게음식점도 마찬가지로 사무용도에서 변경 시 일반음식점보다는 낮지만 증가한 오수량으로 책정합니다.

 

건물주 부담인데 왜 임차인과 갈등이 빚어지는가?

보통 건물을 지을 때 설계안대로 예상오수발생량을 토대로 임의대로 호수의 용도를 선택합니다.

만약 2종근린생활시설(사무실) 용도의 상가가 마음에 들어 덜컥 계약을 하고 보니 일반음식점 허가를 위해서는 하수원인자부담금이라는 세금을 납부해야 한다는 관할청의 통보가 있을 수 있습니다.

이때 원칙적으로는 임대인에게 부과되는 세금이라 임대인에게 연락했을 시 1~2백만원이면 흔쾌히 수락할 수 있지만 천만언 단위 이상 이면 임대인 또한 골치가 아플것입니다.

 

물론 임대인이 수락하여 계약했지만 해당 업종을 창업하려면 필요한 사람이 납부를 해라는 식으로 변질되는 경우가 실무에서는 대다수입니다.

그래서 계약이 많이 깨지고 계약금을 가지고 다투는 사례가 엄청 많습니다.

 

그래서 계약서 작성 전 공인중개사에게 하수원인자부담금이 발생이 되는지 선체크를 해보셔야합니다.

간혹 시군구청 담당자도 잘못계산하는 경우가 있으니 반드시 더블체크해야합니다.

이전에 하수원인자 부담금이 발생되지 않는다는 구청의 통보를 듣고 창업했다가 350만원의 하수원인자부담금이 발생되어 임대인이 절반정도 부담하여 해결한적이 있습니다.

하지만 모든 건물주가 이렇게 절반이라도 부담 해준다는 보장이 없습니다.

공인중개사에게 1회, 임차인이 1회 더블체크하여 반드시 확실하게 담당직원에게 발생여부를 체크하시길 바랍니다.

 

3. 정화조용량 체크하기

보통 정화조는 하수종말처리장 직접연결 배수관이 못들어오거나 연식이 오래 된 건물에 많이 있습니다.

정화조 또한 사무실로 사용하던 공간을 일반음식점으로 허가받는다고 했을때 하수원인자부담금은 발생되지 않지만 정화조용량이 초과할 수 있습니다.

이때도 마찬가지로 임대인이 정화조 청소를 1년에 1회만 했었지만 일반음식점 임차 후에는 1년에 2회 청소하겠다는 이행각서를 관할청에 제출해야합니다.

정화조청소 또한 비용이 들기 때문에 계약서 작성시 이런 부분을 선체크한후에 누가 부담할 것인지에 대해 계약서에 명시하고 창업을 하셔야겠습니다.

 

4. 소방 안전시설완비증명서(소방필증) 

 

일반음식점과 휴게음식점의 경우 다중이용시설입니다.

다중이용시설은 일정기준에 부합하면 소방필증(소방완비증명서)를 제출해야합니다.

1층의 경우와 반지하이지만 1층으로 가는 직통계단이 있다면 면제대상이지만

2층 이상일 경우 100m2이상, 지하일 경우 66m2이상이면 소방필증을 제출해야합니다.

	2층 이상	지하층
면적	100m2 이상	66m2 이상(직통계단 있을 시 면제)

 

소방서에서 발급받는 것이며 대행업체는 인터넷 검색으로 많이 찾아볼 수 있습니다.

하지만 또 비용이 문제입니다.

소방법이 강화되면서 갖추어야 할 시설이 많아졌고 소방시설이 아예 없는 곳은 1천만원 이상 비용이 드는 경우가 많습니다.

이 또한 구청에 해당 주소지가 소방필증제출 대상지인가 필수적으로 확인하셔야 합니다.

만약 실제 면적이 인테리어 기사가 정밀 측정했을때 100m2 이하일지라도 구청에 등록된 도면이 100m2 이상이면 필증 대상입니다. 구청에서는 도면에 등록된 공용면적도 포함하기 때문입니다. 

 

5. 결론 및 정리

no.1	필수 체크 사항
1	해당 상가 영업허가 관련 문의하기
2	하수원인자부담금 발생여부 체크하기
3	정화조용량 체크하기
4	소방완비증명서 대상 여부 체크하기

일반음식점, 휴게음식점 창업 전 프랜차이즈가 아니라면 이런 관련사항은 공인중개사가 중재해야하지만 상가 전문으로 중개하는 부동산이 아닌 경우 난관을 겪을 수 있습니다.

공인중개사는 행정관련 일을 처리하는 업무가 아닌 계약을 중개하는 업체입니다.

일반음식점과 휴게음식점에서 이 4가지만 주의하면 큰 돈 나가는 일은 없습니다.

공무원분들 굉장히 친절히 안내해주시니 귀찮으시더라도 직접 확인을 다 하시고 안정적이고 성공적인 상가 계약 하시길 바라겠습니다.