부동산 계약 해제 취소 파기 시 위약금?복비?

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[ 목차 ]

 

부동산을 계약하다보면 피치못할 사정이 생겨 계약의 이행을 못하는 일이 발생할 수도 있습니다.

이와 반대로 계약사항에 대한 미이행으로 인한 계약 파기도 일어날 수 있는 일이죠.

이번 시간에는 부동산 계약 파기에 대한 법률적 조항을 보며 풀어보겠습니다.

 

 

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부동산 계약 취소 시 위약금과 중개수수료

매도매수시

임대임차시

 

매도매수시와 임대임차시와 차이점은 단어 차이밖에 없으니 참고 바랍니다.

일단 매도인이나 임대인이 계약을 단순변심으로 취소하는 것은 더 좋은 매수인이나 임차인이 나타났거나 갑자기 사정이 생겼거나 둘중에 하나일 것입니다.

매수인이나 임차인의 경우도 마찬가지로 더 좋은 매물이 나타났거나 사정이 생겨서겠죠?

보통 계약금은 10%로 책정됩니다.

 

만약 보증금이 3억인 전세 계약일 경우, 계약금이 3천만원입니다.
이를 임대인이 수령했을 경우, 임대인은 배액인 6천만원을 상환하고 계약을 해제할 수 있고,
임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

즉, 단순변심일 경우에는 양쪽 모두 계약금의 금액을 위약금으로 봅니다.

단순변심 계약 해제 및 취소 중개수수료는?

중개수수료의 경우 계약서를 작성하고 서명하면 그 즉시 발생되는 부분입니다.
양쪽 모두 계약 해제가 되어도 각각 중개보수를 중개인에게 지급해야 합니다.
하지만 실무에서는 보통 매수인이 포기하는 경우 임대인이 따로 챙겨주기는 하지만
양쪽에서 전액 다 받는 사례는 드물다고 합니다.

그렇다면, 단순변심 외 채무불이행이나 계약사항 미이행으로 인한 계약 취소사항은 어떻게 될까요?

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요즘 이슈인 부동산 계약 취소 및 파기 사례 

요즘 주택의 경우 전세 보증보험 가입 거절로 인해 계약이 취소되거나 대출 거절로 계약을 이행할 수 없는 사례가 빈번히 일어나고 있습니다.

 

첫번쨰, 전세계약 후 잔금을 치르고 이사를 하고 보증보험을 가입하려고 했더니 보증보험 가입이 거절되는 사례입니다.

이때 임대인이 임대사업자일 경우 무조건 보증보험을 가입해야 하는 이유로 임대인이 보증보험에 대해 더 잘 알고 기존에 가입을 해봤던적도 있어 문제없이 진행되는 경우가 많지만,

개인임대인의 경우 보증보험 가입조건을 잘 모르는 경우도 많습니다.

이때는 보증보험사 각 지부가 전국에 있으니 직접 등기부등본과 건축물대장을 들고 담당자와 직접 상담 후 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

그리고 계약서의 특약에는 "임차목적물과 임대인의 사유로 인해 보증보험 가입 거절시에는 계약을 취소하고 이사비를 지원한다". 라는 특약을 기재하면 좋습니다.

하지만 보증보험에 대해 잘 모르는 임대인이라면 해당특약을 기재하기 싫어하겠죠?

계약하려는 임차인과 부동산에 이 매물이 확실히 보증보험이 되는지 확인하고 특약에는 위 내용을 제외하라고 할 것입니다.

그래서 왠만하면 계약 전에 직접 부동산이 제공하는 등기부등본과 건축물대장을 들고 선확인 하시는 것을 추천드립니다.

본론으로 돌아가, 위 특약을 기재하고 보증보험이 거절되면 채무불이행으로 봅니다.

계약 해제가 되는 부분이라 임차인이 지급한 계약금을 돌려받고 이사비를 지원받으시면 됩니다.

원활히 되지 않는다면 계약서를 증거로 민사소송을 하셔야 합니다.

 

두번째, 매매 및 전세 대출 불가 시 계약을 취소할 수 밖에 없는 상황이 있을 수 있습니다.

매매시장에서는 자금의 조달을 위해 철저히 준비하지만 전세시장에서는 정책도 자주 바뀌고 은행별로 한도액이 다르기 때문에 대출 거절 사례가 빈번히 일어난다고 합니다.

요즘같은 변화무쌍한 시대에는 반드시 대출거절시에는 계약금을 반환한다는 특약을 넣으셔야겠습니다.

이런 특약이 있을 경우 임차인이 지급한 계약금을 법적으로 돌려받을 수 있습니다.

 

위 두가지 상항에서 특약을 기재하지 않는다면 피치못할 사정에 계약을 해제, 취소 한다고 해도 지급한 계약금을 반환받지 못하는 경우가 많으니 항상 주의하시길 바랍니다.

 

세번째, 상가신축의 경우 준공일이 잔금일보다 많이 늦어지거나 계약 시 기재한 수리부분의 사항이 잔금일까지 지켜지지 않은 사례

신축의 경우 정부기관에서 준공인가를 해주어야만 내부 인테리어 공사를 시행할 수 있습니다.

준공의 과정은 생각보다 까다롭고 한번 재검토 명령이 떨어지면 생각보다 많은 시일이 소요됩니다.

인테리어 업체와 계약도 했을 것이고 전반적으로 사업에 차질이 생길 수 밖에 없습니다.

예상 준공일은 그 누구도 일자까지 맞출 수 없지만 신축의 경우 준공이 나고 계약을 하는 것이 좋습니다.

하지만 신축의 경우 임대인의 입장에서는 준공일자에 딱 맞춰 잔금이 치뤄지길 원하기 때문에 보통 준공일 한참 전 부터 임차인을 모집합니다.

보통 이런경우 중개사가 적절한 협의를 위해 "준공일이 늦어지면 그 날을 잔금일로 한다".라고 기재한다면 예상 준공일보다 한달 이상 지체되더라도 무작정 기다려야합니다.

만약 계약서상 잔금일(임대인 주장 예상 준공일)이 11월 1일이라고 한다면 계약서에는 11월 20일까지 준공인가가 나지 않으면 계약금을 반환하고 계약을 해제한다고 요청 날짜를 특정하여 기재하시길 추천드립니다.

 

그리고 계약 당시 뒷문을 정상적으로 고쳐준다라던지 페인트칠을 해준다던지 약속했지만 잔금일에 이를 미이행했다면 계약을 정상적으로 해제, 취소할 수 있습니다.

하지만 구두상 약속한것은 증거가 없기 때문에 반드시 계약서상 특약에 해당사항을 기재해야하겠습니다.

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결론

부동산 계약은 생각보다 간단한 것 같지만 일생동안 몇 번 해보지 않는 행위이기 때문에 막상 계약서 쓰는 자리에 나가면 어떤것을 협의하고 기재해야할 지 잘 모르고 중개사가 적어주는대로만 계약서 작성을 하는 부분이 많습니다.

이런 부분은 사전에 알고 가셔야 합니다.

어떤 문제가 발생하면 글씨 한글자 한글자가 얼마나 중요한지 그때가서 보이기 마련입니다.

모두 안전한 계약 하시길 바라겠습니다.

 

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부동산 계약 종료 후 중개수수료는 누구의 부담일까요?

갱신의 종류에 따라 달라집니다.

아래 링크에서 자세히 보시죠!

https://sungddu.tistory.com/116

묵시적갱신 후 중개수수료(복비)는 누구 부담일까?