상가 분양 및 투자, 심층 분석이 절실한 이유

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과거와 달리 요즘 신축 상가나 사무실을 분양받으려면 아주 깊은 분석이 필요합니다.
신도시의 경우 8년정도 경과 후 자리를 잡아 1층의 경우 공실률이 거의 없어야만 성공적인 신도시 상권이라고 하는데,
요즘은 신도시가 지어지고 8년이 경과해도 공실률이 30% 이상인 곳이 아주 많습니다.
성공적인 상가 및 분양을 위해서는 남에게 듣고 결정하는 것이 아니라 임장활동을 통한 분석이 필요합니다.

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상가 및 사무실 분양 분석 시나리오

위 언급한대로 요즘 신축상가의 분양가는 어떻게 될까요?
공급면적이 아닌 전용면적으로 따져보겠습니다.
수도권 초역세권의 경우 전용면적 기준1층은 평당 1억이 넘어가고 2층의 경우에도 약 4천~5천만원에 육박합니다.
수도권 외 지방이나 신축상권 분양가도 보통 평당 5천만원 ~ 7천만원이 넘어갑니다.
 
역세권 상권의 고층 업무시설이나 사무실 분양은 어떨까요?
전용면적 10평 기준 2천만원 내외라고 보시면 됩니다. 
2억정도에 분양을 받는데  월세가 맞춰지지 않아 월세가 50만원으로 형성된 업무시설이 수두룩합니다.
역세권인데 불구하고 말이죠.
분양 후 준공시점에서 1년이 지나도 50만원 조차 못받는 매물이 엄청나게 많다는 것입니다.
*건축물 대장 상 업무시설(사무실) 분양이지만 마치 거주도 가능한 것 처럼 꾸며 분양하는 경우도 있으니 주의를 요망합니다.
 
단순계산을 통해 평당 1억으로 10평의 상가를 분양 받았다면 10억으로 10평 남짓한 상가를 분양받았다고 가정하겠습니다. 얼마의 보증금과 월세를 받아야 할까요?

<예시1. 분양 준공 완료 직후 임대 완료시> - 역세권 1층 상가 
연이율 6% 시나리오
● 분양가 : 10억
● 보증금 : 5천만원
● 월세 : 300만원
● 대출 : 6억 (10억 분양가일 경우 약 7억까지는 대출이 가능하나, 보수적으로 6억 잡았습니다)
● 이자 : 약 6%
● 월 이자 상환액 : 300만원
● 월 수익 : 0만원
● 수익률 : 0%

<예시2. 분양 준공 완료 직후 임대 완료시>- 역세권 1층 상가 
연이율 3% 시나리오
● 분양가 : 10억
● 보증금 : 5천만원
● 월세 : 300만원
● 대출 : 6억 (10억 분양가일 경우 약 7억까지는 대출이 가능하나, 보수적으로 6억 잡았습니다)
● 이자 : 약 3%
● 월 이자 상환액 : 150만원
● 월 수익 : 150만원
● 수익률 : 5.14%

<예시3. 분양 준공 완료 직후 임대 완료시> - 역세권 고층 사무실
연이율 6% 시나리오
● 분양가 : 2억
● 보증금 : 5백만원
● 월세 : 60만원 
● 대출 : 1.3억 
● 이자 : 약 6%
● 월 이자 상환액 : 65만원
● 월 수익 : -5만원
● 수익률 : -0.92%

<예시4. 분양 준공 완료 직후 임대 완료시> - 역세권 고층 사무실
연이율 3% 시나리오
● 분양가 : 2억
● 보증금 : 5백만원
● 월세 : 60만원 
● 대출 : 1.3억 
● 이자 : 약 3%
● 월 이자 상환액 : 27.5만원
● 월 수익 : 32.5만원
● 수익률 : 5.08%

 
현재 고금리시대에 분양가 대비 60% 대출에 6%대 금리로 분양을 받았다고 하면
분양 후 준공 즉시 300만원의 월세를 받아도 수익은 제로입니다.
분양 후 준공완료되서 바로 임차인을 못 맞출경우 매달 금융비용으로 300만원에 관리비 전용면적 10평기준 약 15만원 내외, 총 315만원이 마이너스가 됩니다.
 
고층 사무실 분양은 고금리 시대에 바로 임차인을 맞춘다고 해도 바로 마이너스입니다.
분양사무실에서는 분양받을 때 1층 상가일 경우 300만원, 고층사무실일 경우 월세가 60만원에 형성이 된다고 절대 말하지 않습니다. 고층사무실(업무시설)일 경우 최소 80만원 정도 월세가 형성 될 예정이고, 금리가 높을때는 큰 수익이 아니지만 금리가 인하되면 수익이 높아질거라고 말할것입니다.
 
보통 인터넷을 보거나 길을 가다가 또는 지인소개로 많이 분양 받으실 것입니다.
주변 시세를 말하면서 월세 뻥튀기 할 확률이 상당히 높습니다.
주요상권 가보시면 한골목 한골목 차이가 어마무시합니다.
시장조사를 철저히 하셔야 합니다.
 
그렇다고 신축 상가를 10억이나 주고 분양받으면 시세차익을 기대할 수 있을까요?
인근에 큰 호재가 있지 않은이상 물가상승률을 기반으로 아주 천천히 오르겠죠.
신축상가는 지어지고 7~8년이 지나야만 상권이 형성되고 월세가 형성됩니다.
주변에 월세가 형성되어 그 가격에 맞추어 매매가 이루어지는 것이죠.
분양 때 기대월세보다 낮게 월세가 형성되면 분양가보다 낮게 팔아야 할 수도 있습니다.
분양 후 월세임대가 맞춰지지 않으면 어쩔 수 없이 지속해서 월세가 낮아지는 것이고 상권 시세가 그렇게 형성되어 시세차익도 기대할 수 없게 되는 것이죠.

성공적인 상가 분양 및 투자

권리금이라고 들어보셨나요?
이런 불경기에도 권리금이라는 것이 형성되어 있는 상권들이 아직도 많이 존재합니다.
이런 권리금이라는 것이 형성이 될 만한 상가인가를 확실히 검토하셔야 합니다.
여기서 말씀드리는 권리금이란 시설권리금이 아닌 바닥권리금입니다.
아무 시설 없이 공실 상태일지라도 권리금이 있는 경우를 뜻합니다.
 
이런 권리금이 형성된 것은 어떻게 알 수 있을까요?
해당 지역 임장활동 한번이면 알 수 있습니다.
10억짜리 상가를 사는데 이정도 노력은 하셔야겠죠?
보통 상권에서 1억 정도 바닥권리금이 형성되어 있으면 현재 23년 기준 준수한 상권이라고 판단할 수 있습니다.
내가 투자하려는 상권의 신축상가를 분양받으시려면 인근 부동산에 임장다니시면서 컨셉을 잡으시고 부동산에게는 죄송하지만 가게를 알아보고 있다고 말씀 드리고 하루만 돌아봐도 답이 나옵니다.
친절한 부동산이 있었다면 이제 그쪽에 맡기면 되시겠죠? 일석이조입니다.
 
저의 지인이 10년전에 6억에 분양받은 1층상가가 있습니다. 현재 월세 시세가 280만원입니다.
권리금은 5천만원에서 1억정도에 형성된 상권입니다.
아파트 단지가 둘러싸고 있고 메인거리가 될 만한 곳이였다고 하셨습니다.
또한 주변에 더이상 그정도의 규모의 신축상가가 지어질 부지가 없다는 장점으로 해당 상가를 분양받았다고 하셨습니다.
주변에 더이상 부지가 없다는 것도 큰 장점요소로 보셔야 할 것입니다.
제발 지인소개나 전화홍보에 속아서 상가를 분양받으시지 마시고 철저히 상권분석을 통해 상가 및 사무실 분양받으시길 바랍니다.