상가 원상복구 범위

[ 목차 ]

 

원상복구란?

 

부동산 계약을 하면 임차기간동안 해당 부동산을 사용, 수익하고 계약 종료시 원상복구 후 보증금을 반환받고 계약이 종료됩니다.

하지만 이 원상복구의 범위 때문에 퇴실할 때 법적분쟁에 휘말리곤 합니다.

주로 주택보다는 상가 임대차 시장에서 원상복구의 문제가 많이 발생합니다.

보통 원상복구를 하는 경우는 사업을 더이상 운영하지 못할 경우에 계약을 종료하는데에서 발생하는 요건이기 때문에 사업의 부진으로 재정적 위기가 있는 상태에서 원상복구까지 해야하는 경우가 많습니다.

그래서 보증금이라는 것이 있는 이유입니다. 원상복구를 확인한 후 보증금을 반환하도록 되어있기 때문입니다.

그렇다면, 원상복구의 범위는 과연 어디까지일까요?

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원상복구의 범위

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보통 신축상가의 경우를 제외 하고는 준공상태(공실상태)에서 최초 임차가 이루어지고 다음부터는 공사 된 상태에서 임차가 많이 이루어집니다.

물론 다음 임차인을 구하지 못해 철거 후 임차가 이루어지는 경우도 있습니다.

 

주로 발생하는 논쟁은 만약 A임차인이 기본주방설비를 하고 B임차인이 해당 상가를 시설권리금을 주고 인수받은 상황에 B임차인이 해당상가를 사용,수익 하고 난 후 계약이 종료되는 경우, 원상복구는 어디까지 해야할까의 논쟁입니다. 

 

원칙은 A임차인이 공실상태에서 임차받은 상태 그대로의 원상복구가 원칙입니다.

하지만 민법상 용어는 시점에 대한 기재 사항이 없습니다.

그래서 본인이 인수받은 시점의 시설물을 원상복구라고 생각하기 쉽습니다.

그래서 상가의 계약은 상가를 전문으로 중개하는 부동산에서 진행하시는 것이 좋겠습니다.

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원상복구 특약

위 논쟁을 이유로 원상복구의 범위 지정은 계약시에 모두 이루어져야 합니다.

<사례1>

만약 해당상가가 먹자골목에 위치한 상가라면 임대인도 계약이 종료되었다고 해서 주방 시설을 모두 철거하는게 이득일까요?

다음 임차인이 구해지지 않았을때 발동되는 것이 원상복구이기에 임대인도 다음 임차인을 빨리 구하기 위해서는 기본 주방시설을 남겨두는 것이 좋을 수 있습니다. 단 시설물이 정상 기능을 한다는 조건하에서겠죠.

보통 공조시스템이나 주방바닥에서 공사비가 많이 지출되기 때문에 주방 집기를 제외한 기본 시설물은 원상복구에 포함시키지 않는 경우도 있습니다.

그리고 바닥이 오래되어 훼손되어 있을 경우, 임차인이 바닥을 새로 시공하는 대신 원상복구를 하지 않는다는 조건을 달면 좋습니다.

즉, 원상복구 관련 특약사항은 최대한 구체적일수록 좋습니다.

미래는 아무도 장담할 수 없기 때문에 매출부진으로 원상복구 후 퇴실해야하는 경우가 생길 수 있습니다.

주방시설이 갖추어져 있으나 바닥이 더럽고 조명이 구식일 경우,

"임차인은 계약 종료 시 원상복구를 원칙으로 한다. 단 주방 기본 시설인 공조, 주방 바닥과 매장 바닥, 천장 시공은 원상복구 범위에서 제하기로 한다".

이런식으로 구체화를 해놓으시면 추 후 매출부진으로 사업종료 시 원상복구 비용을 아낄 수 있습니다.

어차피 주방시설이나 바닥, 조명은 다른 곳에 팔 수 있는 시설들이 아니기 때문이죠.

 

<사례2>

이전 임차인은 없고 비어있는 상가이지만 일부 시설물이 남아있는 경우,

바로 이 경우에는 위 경우처럼 특약을 통해 원상복구 범위 중 일부 시설물을 남겨놓은 경우입니다.

임대인과 계약을 하면서 간단히 원상복구를 하고 퇴실한다라고 기재되면 논쟁이 있을 수 있습니다.

임대인 입장에서는 해당 시설물을 무상으로 인수받아 사용하였으니 나갈때 철거하고 나가라고 할 수 있고

임차인 입장에서는 입실 시점 기준에서 원상복구를 하는것이 맞다고 할 수 있습니다.

이럴때 또한 원상복구 범위와 시점을 특정해야합니다.

임차인이 해당 상가 기존 시설물을 철거하지 않기 위해서는 입실 기준 시설물 일부 존재 상태로 원상복구 후 퇴실한다는 특약을 기재하셔야 합니다.

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결론

이번에는 원상복구의 범위에 대해 알아보았습니다.

권리금을 주고 상가를 임차받았는데 매출 부진으로 사업을 종료할 경우에 다음 임차인이 구해지지 않으면 어쩔 수 없이 상가를 원상복구하고 퇴실해야합니다.

원칙은 공실상태(준공시점)의 철거가 원칙이라는 점 명시해주시길 바랍니다.

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임대인이 권리금을 못받게 방해하는 경우 대처법!