상가 매매 부가세에 대하여(포괄양수도, 포괄양도양수)

상가 매매시 부가세가 발생이 되나요?

오늘은 상가 매매시 부가세 발생여부를 체크해보겠습니다.

상가 매매할때  오떤 상황에서 부가세가 발생되는지? 부가세 없이 매매계약을 위해서는 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.

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1. 먼저 부가세가 발생되지 않는 포괄양도양수(=포괄양수도)부터 알아보도록 하겠습니다.

포괄양도양수란 사업에 대하여 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것이며, 각 상호간의 사업의 동질성이 인정되어야만 포괄양도양수로 진행이 됩니다.

즉, 부동산 자체만의 양도양수가 아닌 부동산에 포함된 사업자등록까지 함께  이전되는 것이기 때문에 불필요한 과정이 생략되어 부가세 없이 계약이 진행된다는 것입니다.

 

예시)

매도인(=양도인)	매수인(=양수인)	부가세 발생 여부
임대사업자(일반과세)	임대사업자(일반과세)	X  (면제)
임대사업자(일반과세)	임대사업자(간이과세)	O
직접사용	임대사업자(일반과세)	O
직접사용(식당)	직접사용(카페)	O

 위 표와 같이 사업의 동일성이 인정되지 않는다면 부가세가 발생합니다. 보통 부동산에서 계약을 하면 포괄양도양수로 계약을 진행하지 않을 시 매수인이 부가세를 부담하도록 특약에 기재됩니다.

 

한단계 더 나아가서 

매도인(=양도인)	매수인(=양수인)	부가세 발생 여부
임대사업자(일반과세)	임대사업자(일반과세)	X  (면제)

이 상황에서 부가세가 면제되지만, 만약 임대사업자(일반과세)에서 동일 세입자 인수 조건이 아닌 명도조건이라면 매수인이 일반사업자라고 해도 부가세가 발생이 되니 유의 바랍니다.

 

2. 부가세는 어떻게 산정되는가?

부가세는 토지 거래분에 대해서는 면세이기 때문에 건물분의 대해서만 부가세가 발생합니다.

예들들어 토지와 건물 매매 가격이 6억이라 가정하고 토지 산정액이 4억, 건물 산정액이 2억이라면 총 거래금액은 건물분 부가세 10% 2천만원을 더해 6억 2천만원이 되겠죠. 더 나아가 만약 매수인이 개인이라면 부가세 환급을 받지 못하기 때문에 매수인의 입장에서는 불리할 수 밖에 없습니다. 

 

구분상가일 경우 대지지분을 대비하여 건물가치를 산정하고 같은 방식으로 건물가치의 10%가 부가세로 발생하게 됩니다.

 

 

 

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감사합니다. 여기까지 상가 매매 시 부가세에 대해 알아보았습니다.