중도금이란? 중도금 이후 계약해제, 파기?

중도금이 무엇인지?

그리고 중도금 이행 시 계약 파기 사항에 대해 알아보겠습니다.

부동산 계약을 하면 중도금이라는 것이 있습니다.

부동산을 계약하면 계약금(보통 관례상 매매대금 및 보증금의 10%)과 중도금, 잔금으로 나누어 지는데 금액이 크면 클수록 중도금이라는 것이 접목이 되는 경우가 많습니다.

 

중도금의 뜻으로 보자면 중도금이 부동산을 사고 팔때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈을 말합니다. 값비싼 부동산이나 기계 등을 거래할때 사용됩니다. 아파트 분양, 상가 분양에도 많이 이용됩니다.

그렇다면 중도금이 치루어 졌을때 계약해제 또는 계약파기 조건에 대해 알아보겠습니다.

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오늘 다루어볼 예시는?

만약 보증금 5천만원의 주택 혹은 상가 계약이 이루어졌을때를 가정해보겠습니다.

 

● 부동산 보증금 총액 : 5천만원

● 계약금 : 5백만원

● 중도금 : 2천만원

● 잔금 : 2천5백만원

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(매수인 = 임차인)이 계약서상 작성한 기일보다 일찍 중도금을 넣었을 때 (매도인=임대인)은 계약을 해제할 수 있는가?

 

정답은 : 계약해지 할 수 없다. 입니다.

 

특별한 사정이 없다면 약속기일보다 일찍 중도금을 입금하여도 중도금으로 인정된다는것이 민법상 판례입니다. 그 순간부터 매도인=임대인은 계약을 해제할 수 없습니다. 

단, 조건이 있습니다. [그 조건은 다른 약정이 없는 한] 입니다.

 

그렇다면, 매도인=임대인 입장에서는 특별한 사유가 생겨 계약을 해제할 수 없는 일이 생길 수 있습니다. 만약 매도인=임대인일 경우 부동산 거래의 확신 여부가 불확실할때 거래하는 경우 중도금 없이 잔금을 치루는 것이 유리하며, 중도금이 있을 경우 특약에 약속기일보다 먼저 입금하는 중도금은 무효로 한다는 특약을 넣어주어야 합니다.

 

또한 매수인=임차인이 미리 중도금을 입금하였어도 무효가 되는 경우가 있는데, 이는 매도인=임대인이 계약 해제 의사표시를 한 이후에 입금하는 중도금일 경우 무효가 됩니다.

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중도금 입금 시 주의사항

중도금은 부동산 거래에 아주 중요한 역할을 수행합니다. 기본적으로 거래 금액이 크기 때문에 계약금 만으로는 온전한 계약을 장담할 수 없기 때문에 생긴 약속대금입니다.

 

매도인=임대인 일 경우 매수인=임차인이 중도금을 요구하는 계약이라면 확실한 매매 및 임대 의사를 가져야 되겠고, 혹시 있을 변동성 있다는 계약일 경우, 이를 대비하여 중도금 없는 잔금 혹은 위 특약을 기재해야 되겠습니다.

 

매수인=임차인 일 경우에 임대인이 중도금을 요구한다면, 중도금 입금 시 계약금을 포기하고 단순변심으로 인한 계약 해제는 불가능하다는 것(단. 계약 불이행 사항이 있을때는 제외)을 염두해두고 중도금을 치루어야 합니다. 

즉, 매도인=임대인 이 잔금 전 중도금을 치루었을때 무엇을 해주기로 하였지만 이행하지 않았을 때, 혹은 권리 자체에 문제가 생겼을 경우를 제외하고는 중도금도 날릴 수 있다는 점입니다.

 

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여기까지 부동산 계약 시 중도금에 대해 알아보았습니다. 부동산을 거래가 잦으신 분들은 피치못할 사정으로 거래의 완료가 불가할 수도 있습니다. 중도금을 계약금보다 강한 계약의 수단이라고만 생각하시면 오산입니다. 강력한 힘을 가진 약속대금으로 중도금을 주고 받을 때는 각별한 주의를 하셔야 겠습니다.