부동산시세전망 : 주택매수시점에 관하여

부동산 시세 전망 : 내집마련은 언제?

부동산과 금리와의 관계

최근 미국 소비자 물가 상승으로 인해 미국에서 금리 인상에 무게를 두고 있습니다.  
금리 인상이나 인하가 부동산 시장에 100% 직접적인 영향을 끼친다고 말할 수는 없지만 상당한 영향을 끼치는건 누구나 아는 사실입니다.
금리가 인상되면 투자 및 매수 수요가 줄어줄게 되는것이 상식이고 이는 실제로 부동산 시장에 적용됩니다.
하지만 금리가 부동산 가격을 100% 결정한다는 사실은 아닙니다.
 
미국이 금리를 인상하면 우리나라는 왜 금리 인상 압박에서 자유로울수 없는가?
우리나라의 원화가치의 하락으로 인해 외화 자본 유출 때문입니다. 상대적으로 달러의 강세는 원화의 약세를 의미하고 해외 투자 자본들이 빠져나가면 국내 기업들의 타격이 있을 것이며, 그 타격은 고스라니 우리 국민들에게 전가됩니다. 
그래서 우리나라는 미국의 금리에서 자유로 울 수 없는 것이고 한국은행과 정부 또한 신중한 선택을 해야하는 것입니다.
 

전세가율과 주택 가격 동향

최근 전세가율일 떨어지고 있습니다. 서울권 아파트만 봐도 약 70%~80%대를 유지하던 아파트들이 최근에는 40~50%를 맴돌고 있습니다. 전세가는 실제 사용 가치를 나타내는 지표이기도 합니다. 실제 사용 가치가 떨어졌다는 것은 주택가격도 떨어졌다는 것을 의미하지만 현재 네이버 부동산 등 호가는 아직 눈에 띄게 내려가지 않았습니다. 
특히 신축 아파트의 경우, 전세가율이 더 낮습니다. 입지나 생활편의가 확보 된 아파트의 경우는 어느정도 전세가율을 유지하고 있지만 신축 아파트의 경우 입지나 생활편의성이 증명되지 않았기 때문에 전세가율이 더 낮은 실정입니다. 
또한 공급 증가로 인한 원인도 있겠죠. 
최근 미국에서 금리를 올리는데 무게를 두고 있고 최소한 동결 또는 인상인데 가계 부채는 줄어들기는 커녕 늘어나고 있는 현실입니다.

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대기업과 중소기업의 사업축소

최근에는 기업들이 휘청거리고 있습니다. 굴지의 삼성도 사업을 축소하고 반도체 생산량을 줄이고 있습니다. 이는 낙수효과와도 아주 깊은 관련이 있습니다.
대기업이 무너지면 하청, 협력 중소기업들이 무너지고 여기서 근무하던 사람들의 가계대출은 금리인상으로 더이상 감당할 수 없게 되고 이는 곧 경매 건수가 증가한다는 뜻이 되겠죠.
이처럼 과연 지속적 금리인상 + 국내 경제지표 하향은 부동산 가격을 계속 유지 또는 상승시킬 수 있을까요?
현재 아파트 시장이 되살아난다는 기사가 많지만 이는 정부의 대출 규제 완화로 실수요자의 급매물 소진으로 보입니다. 
집주인 입장에서는 급매물이 소진되니 더이상 이전 가격으로는 부동산에 내놓지 않는 것으로 생각됩니다. 
 

향 후 전망

저의 개인적인 생각으로는 실수요자들 중 정부의 저금리 혜택을 받을 수 있는 디딤돌 대출 등으로 주택을 구매할 수 있는 세대를 제외하고는 관망을 해야한다고 생각합니다.
최근 대출 규제와 정책완화로 주택을 구매할 수 있는 여력이 조금 더 확보되었으나 무리하게 주택을 매수하기 보다는 미국의 금리 하향 시작 시점 국내 경기동향을 살펴보고 난 후에 주택 매입 시점을 선택하는 것이 현명한 판단이라고 생각됩니다.