누수공사비용 누구의 부담? 내용증명작성방법 등

누수 발생 시 공사 비용은 누구의 부담인가?

장마철에는 누수 관련 이슈가 많습니다. 누수는 오래된 건물에만 생기는 것이 아니라 최근에는 신축 아파트에도 관련 된 문제가 많이 발생되고 있습니다.

건축비가 올라서 발생되는 있어서는 안될 부실공사 때문입니다.

 

그렇다면 아파트, 빌라, 상가를 떠나 누수가 발생했다면 누가 공사비용을 부담해야할까요?

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[법률적 해석에 따른 부담 : 임대인 적용]

법조문을 살펴보겠습니다.

 

민법 제618조(임대차의 의의)

임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

민법 제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

판례

구 건축법(2016. 2. 3. 법률 제14016호로 개정되기 전의 것) 제35조 제1항은 ‘건축물의 소유자나 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 관련 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다.’고 정하고 있고,

민법 제623조는 ‘임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 정하고 있다.

따라서 건물을 타인에게 임대한 소유자가 건물을 적합하게 유지·관리할 의무를 위반하여 임대목적물에 필요한 안전성을 갖추지 못한 설치·보존상의 하자가 생기고 그 하자로 인하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 건물의 소유자 겸 임대인은 임차인에게 공작물책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행 책임을 진다.

 

[장마철 집 침수피해 수리의무?]

예들들자면 이런 경우 임차인이 침수피해를 당했다면 민법 제623조를 준용하여 임대인이 수리하도록 하고 있습니다.

 

[시설적 하자로 인한 누수시에는 100% 임대인 부담]

정리를 하자면 민법 제623조의 임대인의 의무는 주택, 상가, 아파트 등 모든 임대차 건물에 준용됩니다.

배관 하자 및 방수 하자로 인한 누수, 신축 시 설계 하자로 인한 누수 등 시설적 하자에 해당한다면 100% 임대인이 수리 비용을 부담하여 수리해주어야 합니다. 

그렇다면, 임대인의 부담이 아닌 임차인이 부담해야 하는 경우는 어떤 경우 일까요?

 

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[법률적 해석에 따른 부담 : 임차인 적용]

법조문을 살펴보겠습니다.

 

민법 제374조(선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적인 떄에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 

해석 : 특정물은 임차목적물이 되고 보증금은 채권이 됩니다. 채무자(=세입자)는 해당 목적물 시설을 변형, 파손되지 않게 선량한 관리자로 보존해야 한다는 뜻입니다.

 

[예시1 : 윗집누수사례]

만약 임차한 목적물이 주택인데 베란다 배수구 2개 중 1개를 막아두었고 계약 시 막아둔 배수구는 배관 파손으로 일부러 막아둔 것이며, 사용불허한다는 내용을 특약에 기재한 상태.

임차 도중 세입자가 청소 중 막아둔 배수구멍을 오픈했고 이후 애초에 사용중인 배수구 구멍을 청소하지 않아 막힌 상태에서 실수로 물을 계속 틀어놓아 깨진 배관을 통해 아랫집에 누수가 생겨 천장 벽지가 다 젖었다면?

 

이때는 과연 누가 누수수리비용을 부담해야 하나요?

 

위 민법 제623조 임대인의 의무에 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하도록 되어있습니다.

하지만 이런 경우는 배수구 2개 중 1개만 사용해도 해당 부동산을 사용, 수익하는데 있어서 문제가 없는 상태였습니다.

계약 도중이 아니라 처음부터 특약에도 기재했음에도 불구하고 임차인의 미관리로 인한 누수가 생긴 것입니다.

여기서 민법제347조(선관의무)를 준용할 수 있습니다.

배관 파손으로 일부러 막아둔 배수구멍을 세입자가 해체하였으며, 이 후 선관주의 의무로 해당 부동산을 관리하여야 하나 다른 배수구도 청소, 관리 하지 않아 막힌 상태로 생긴 문제이기 때문에 아래집 수리 비용은 해당 세입자가 부담해야 한다고 판단됩니다.

 

[예시2 : 상가누수사례]

상가 임대차 초기에 인테리어 도중 하수 배관을 설치하게 되었고 영업도중 새로 설치한 배관의 누수로 인해 피해를 받았다면?

 

해당 사례에서는 세입자가 해당 누수 공사를 지불하고 피해보상을 임대인에게 받지 못합니다.

임대인과 협의를 통해 배관위치를 잡고 공사를 했더라도 원래 있던 시설물이 아니기 때문에 해당 사례는 세입자 부담으로 누수 공사를 진행하셔야 합니다.

 

[예시3 : 임대인에게 미통지]

민법 제634조(임차인의 통지의무)

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.

 

임차인은 만약 누수가 있으면 바로 임대인에게 알려야 합니다. 문자, 통화, 문서로 해당 사실을 통지할 수 있고 임대인은 지체없이 해결을 해주어야 합니다.

임차인이 바로 임대인에게 알리지 않고 이 사실이 증명된다면, 임대인이 수리해줄 의무가 없어지는거겠죠.

 

 

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[누수 내용증명작성 방법]

지금까지 법률을 통해 누수발생 시 누가 수리비용을 부담해야하는지 살펴보았습니다.

임차인은 통지의 의무가 있고 임대인은 수락의 의무가 있습니다. 

이때 분쟁발생시를 대비하여 임차인=세입자는 문자, 전화 등의 기록을 해두어야 하며, 임대인이 연락을 기피하고 해결을 해주지 않는다면 내용증명으로 계약해지와 손해배상청구를 하셔야 합니다.

 

내용증명은 총 3부를 인쇄해가셔야 합니다.

양식은 첨부하겠습니다.

 

아래 다운로드 클릭하시면 양식 다운로드 됩니다.

 

누수가 많고 침수도 많은 요즘 장마철 모두 무사히 보내시길 바랍니다. 감사합니다.

 

 

내용증명(누수용).xlsx

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