계약갱신청구권, 갱신계약해지권? 임대차3법 정리.

갱신계약해지권 vs. 계약갱신청구권 : 주목할 이슈!

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 2년 계약 종료 후에도 세입자의 권리로 2년 계약 연장을 할 수 있는 청구권입니다.

전세가격이 급등하던 시기에 이 계약갱신청구권 많이 활용되었으나 최근에는 갱신계약해지권이 더욱 활용되는 추세입니다. 

왜 이런 현상이 나타는지 계약갱신청구권을 살펴보면서 순서대로 설명해보겠습니다.

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계약 갱신의 종류

전월세 계약갱신은 크게 3가지 종류입니다.

● 묵시적 갱신: 말 그대로 임대인과 세입자 모두 서로 아무 말이나 소통 없이 계약이 연장되는 것입니다. 

● 계약갱신청구권 사용 갱신: 말 그대로 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 표시하는 방식의 갱신입니다.

● 합의 갱신: 전세가격 증감에 대해 서로 합의 후 갱신하는 것입니다.

 

그렇다면 계약갱신청구권은 계약을 연장하기 위한 세입자보호 차원의 정책 1. 이였다면,

세입자 보호 정책 2 갱신계약해지권은 무엇이며 왜 지금에 와서 이슈가 될까요?

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갱신계약해지권이란?

갱신계약해지권의 의미는 경신 된 계약에 대해서 세입자가 언제든지 원할 때 계약을 해지할 수 있는 청구권입니다.

갱신계약해지권은 위 갱신 된 계약에 대해 세입자가 임대인에게 해지할 수 있는 권리를 의미합니다.

임대차3법, 임대차2법이 한창 활발하던 시기에 계약갱신청청구권은 아주 활발히 이슈화가 되어 국민들이 모두 아는 단어가 되었지만 갱신계약해지권은 지금에 와서 이슈가 되고 있습니다.

그 이유는 전세가격 상승 시기에는 누구나 최초계약 전세 가격으로 유지하고 싶어할 것입니다. 그래서 계약갱신청구권이 많이 활용되었습니다. 하지만 현재 전세가격 하락시기에는 2년 계약 종료 후 연장을 한 채로 거주하다가 인근에 더 좋은 조건으로 전세 매물이 나오는 경우 갈아탈 수 있는 기회가 있습니다. 이

이때 활용할 수 있는 권리가 바로 갱신계약해지권입니다.

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※ 갱신계약해지권의 실행

세입자는 2년 계약 종료, 연장 후 거주하다가 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 

통보 후 3개월 이내 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

 

※ 갱신계약해지권의 유효사항

	계약갱신청구권 유지 여부	갱신계약해지권 발동 여부	누구에게 유리한가?
묵시적 갱신	O	O	세입자
계약갱신청구권 갱신	X	O(신설)	상황에 따라 다름
합의 갱신	X	X	임대인

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갱신계약해지권의 법적 논쟁

최근 23년 하반기 법원에서는 혼란을 불러 일으키는 판결을 했습니다.

세입자 A는 계약갱신청구권을 사용하여 연장 계약 후 거주중 더 좋은 조건의 전세 아파트가 있어 신설 된 갱신계약해지권을 근거하여 임대인B에게 계약해지를 통보했습니다.

신설된 임대차법에 따르면 계약갱신청구권을 사용한 세입자는 해지통보 3개월 내 보증금을 반환 받아야 하지만 법원에서는 임대인 B의 손을 들어줬습니다.

 

이유는 보증금 반환 소송에서 기존에 있던 법 조항 묵시적 갱신의 조항을 준용했기 때문입니다. 

묵시적 갱신은 "임대차가 별도의 기간을 정함 없이 갱신된 경우"인데 법원은 묵시적 갱신에서만 해지권이 발동된다고 판결했습니다. 

 

법이 만들어진 존재의 이유가 없어지는 순간 같습니다.

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결론

묵시적 갱신의 경우에만 갱신계약해지권이 정상 적용된다면 최대한 빠른 시일내로 법 조항 개정을 통해 국민들의 혼란을 막아야합니다. 

물론 세입자 A의 항소를 통해 판결이 뒤짚힐 수는 있겠으나 국회에서는 조속히 정리를 해주어야 한다고 생각합니다.

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Q&A

Q : 세입자 A가 갱신계약해지권을 통해 임대인 B에게 해지통고를 한 후에 번복이 가능한가요?

A : 민법상 해지통고 후 3개월 후에 임대인에게 보증금 반환의무가 생기고 이는 철회하는 못합니다. 즉 해지통고 후 임차인        A는 임대인B에게 3개월 내 보증금을 반환받고 해지가 됩니다.