역전세 그리고 DSR과 DTI의 차이점.

역전세란?

역전세는 말그대로 전세가가 매매가보다 높은 것을 말합니다. 최초 계약 시 전세 3억에 계약했으나 계약 종료시점에 집값이 떨어지면서 집값 자체가 2억으로 떨어지면 임대인이 임차인에게 역으로 1억을 내주어야 한다는 것입니다.

 

23년 8월 3일 뉴스를 보면 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 세입자가 6,000명을 넘어섰다고 합니다.

21년 하반기부터 맺은 전세계약이 지금 문제가 터진 것이죠. 그 당시에는 집값이 어마어마하게 상승하여 전세가도 높았기 때문이죠. 

 

23년 7월 임차권 등기명령 건수는 총 6096건이며, 직적월 6월에는 4598건으로 한달만에 약35%가 증가했고 작년 7월과 비교하자면 1059건으로 약 6배 가량 증가한 셈입니다. 떨어지는 집값에 집을 팔아도 전세입자에게 내어줄 보증금이 부족하다는 것입니다.

 

*임차권등기명령이란 ?

임차인은 전입신고와 점유를 하고 있어야만 경매 실행 시 우선변제권이 발효합니다. 하지만 이사를 꼭 가야만 하는 상황에 보증금을 돌려받지 못한다면 법원 절차를 통해 임차권등기명령을 원인으로 임차권 설정 등기를 할 수 있고 점유, 전입신고가 빠지더라도 우선변제권이 유지되는 제도를 말합니다.

 

728x90

---

전세금 반환이 어려워진 임대인에게 DSR 40%규제를 적용하는 대신 DTI 60%를 적용해주기로 했습니다. 그럼 여기서 DSR와 DTI를 비교해보겠습니다.

 

DSR을 총부채원리금상환비율이라고 해서 말 그대로 본인 소득의 1년 소득의 원리금 상환액이 40%가 넘으면 안된다는 것입니다. 여기서 중요한 것이 총 본인이 가지고 있는 주택담보대출, 신용대출 모두 포함한 부채의 원리금입니다.

Ex) 만약 본인의 연봉이 5천만원이라면 1년치 원금+이자가 2천만원이 넘으면 안된다는 것을 뜻합니다. (주담대, 신용대출, 카트론, 자동차할부, 학자금 대출 모두 포함됩니다.)

 

그렇다면 DTI로 계산을 해보겠습니다. DTI는 총부채상환비율이라고 해서 주택담보대출 원리금과 + 기타 대출의 이자 상환액만 포함이 됩니다.

 

즉 DSR과 DTI의 가장 큰 차이점음 DSR은 모든 총 부채의 원리금의 합이고 DTI는 주담대와 기타 대출의 이자상환액 만 포함된다는 것이 가장 큰 차이점이겠습니다.

 

---

이러한 역전세로 인해 전세시장과 부동산시장이 무너지게 될까봐 정부에서 개입하여 대출을 풀어준 셈입니다. 임대인이 DSR 40%만 적용했을때보다 DTI 60%를 적용해주면 아주 큰 갭의 액수만큼 더 대출이 가능하게끔 되기 때문입니다. 

 

그렇다면 이 제도는 갭투자자를 보호하기 위한 정책이냐라는 국민들의 불만이 나왔고 정부에서는 갭투자자를 보호하기 위한 것이 아닌 역전세 문제로 인한 사고를 방지하고자 하는 것이 목적이라고 했습니다. 그리고  아주 제한적인 부분에서 전세금 반환과 관련된 증빙이 되어야만 해당 대출을 실행해준다는 답변입니다.

 

판단은 여러분들이 해보시길 바랍니다. 감사합니다.