전입신고, 확정일자와 전세권설정의 차이점

확정일자와 전세권 설정 효력의 차이점.

안녕하세요. 오늘은 전세사기가 기승을 부리는 시기에 도대체 전입신고, 확정일자를 받았을때와 전세권 설정을 했을 때 보장받을 수 있는 권리, 행할 수 있는 권리의 차이점에 대해서 알아보려고 합니다. 

 

일단 전세권설정과 확정일자를 받는 방법의 차이점에 대해 정리해보겠습니다.

 

	확정일자	전세권설정
임대인 준비 서류	필요서류 없음.	신분증, 주민등록초본, 인감도장, 등기권리증
임차인 준비서류	계약서, 신분증	계약서, 주민등록초본, 도장, 신분증

보기와 같이 전세권 설정에는 많은 서류들이 필요합니다. 불과 1~2년전만 해도 주택가격이 천정부지로 올라 전세시장이 엄청 활발해지고 전세가격도 높았습니다. 하지만 근래들어 전세사기도 기승을 부리고 사고 발생도 엄청 증가하였으며, 주택가격이 하락함에 따라 전세시장에서 임차인 우위 시장이 되어가고 있습니다. 그래서 임대인들이 공실률을 낮추기 위해 전세가를 낮추고 있고 임차인의 요구를 많이 받아들이는 분위기 입니다. 특히 보증보험 가입조건을 공시가격 126%로 낮춤에 따라 해당 주택에 융자가 없다고 해도 보증보험 가입 요건에 부합되지 않는 경우도 많습니다. 그래서 임차인들은 필요에 따라 전세권 설정도 많이 요구하는 추세입니다. 

과거에는 전세권 설정을 해달라고 요구하면 임대인들이 다른 세입자를 구하겠다는 입장이었으나 요즘은 전세권 설정 요구를 받아들일 수 밖에 없는 분위기입니다. 임대인이 전세권 설정을 거부한 이유는 등기부등본에 기재되는 것 자체가 싫었던 이유가 가장 큰 요인이며, 법무 처리 비용도 들기 떄문입니다. 나중에 말소때 비용이 드는 원인도 이유중에 하나였습니다.

 

*전세권 설정 비용 

1) 등록세 : 보증금의 2%

2) 지방교육세 : 등록세의 20%

3) 수입증지 : 약 15,000원

4) 법무사 비용 : 사무실마다 상이 (보통 약 10만원 내외)

 

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그렇다면, 전세권 설정과 전입신고, 확정일자의 법적 효력을 알아보겠습니다.

처음으로 전세권설정은 전세권설정 당일 효력이 발생하지만 확정일자는 확정일자 신청일 다음날 0시에 효력이 발생한다는 차이점이 있습니다. 전입신고나 확정일자는 신청일 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에 법적으로 이 부분을 악용하여 전세사기를 치는 사례도 있었습니다.

 

우선 전세계약기간이 종료되고 보증금을 반환받지 못했을때를 가정해보겠습니다.

계약기간이 종료된 기준으로 확정일자를 받았던 임차인은 전입신고와 점유(실거주)를 하고 있어야 보장을 받습니다. 하지만 전세권설정을 해두었다면 전입신고와 점유 여부가 관계없이 보장을 받습니다.

 

그렇다면 ,보장을 받는다는것은 어떤 부분에서 보장을 받는다는 것일까요? 바로 해당 부동산이 경매에 넘어갔을때 보장되는 범위입니다.

 

※ 전세권 설정 임차인 : 전세권 설정은 보통 건물에만 설정하게 되있습니다. 그래서 [건물 낙찰 대금]에서 우선변제권이 발생되고, 최우선 변제는 해당되지 않습니다.

 

※ 확정일자, 전입신고 임차인 : [건물+토지 낙찰대금] 에서 우선변제권, 최우선변제권(보증금이 일정금액 이하일 경우 일정 금액을 최우선으로 변제받는 권리) 모두 발생합니다.

 

보증금을 반환받지 못했을 때 확정일자, 전입신고만 하고 전세권설정을 안해둔 임차인은 보증금 반환 소송을 내 승소하고 이를 통해 경매에 붙힐 수 있는 권원이 생깁니다. 그리고 임차권등기명령(등기부에 기재 됨)을 통해 이사를 갈 수 있는 것입니다.(=점유하지 않아도 대항력과 우선변제권이 보장됨)

그리고 경매 낙찰대금에서 보증금 배당을 직접 신청해야만 배당을 받을 수 있습니다.

 

전세권 설정을 한 임차인은 보증금 반환 소송 없이 임의로 바로 해당 물건을 경매에 붙힐 수 있는 권원이 생깁니다. 그리고 경매 낙찰대금에서 배당 신청 하지 않더라도 자동으로 보증금이 배당됩니다.

이 부분이 확정일자를 받은 임차인과 전세권설정을 한 임차인의 차이점입니다.

 

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