업다운 계약서 매도인 매수인 공인중개사 처벌 정리

[ 목차 ]

 

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업다운계약서란?

업다운 계약서는 실제 거래되는 계약 금액보다 높거나 낮게 기재하여 부동산 계약을 하는 행위입니다.

보통 직거래의 경우 매도인(임대인)과 매수인(임차인)이 처벌을 받게 되어 있습니다.

하지만 보통 공인중개사가 정상적인 중개를 하는 와중에 매도인이나 매수인이 부탁하여 함께 연루되는 경우가 다반사입니다.

공인중개사는 계약 한건 한건이 소중하기 때문에 수락하는 경우가 많습니다.

매도인이나 매수인이 이 부동산을 통해 업다운계약서 작성을 요청했으나 거부하면 직거래를 시도하거나 업다운 계약서를 작성해주는 다른 부동산을 찾을테니말이죠.

공인중개사는 아무리 계약이 소중하더라도 투명한 부동산 시장을 위하여 업다운계약서 작성을 거부하야 한다고 생각합니다.

그렇다면 업다운 계약서를 써서 얻는 이득은 도대체 무엇일까요?

다운계약서를 쓰는 이유

매도인의 양도세 절감과 매수인의 취득세 절감이 다운계약서 작성의 이유입니다.

매도인의 경우 시세차익이 많을수록 양도소득세 납부 금액이 커집니다.

그래서 애초부터 부동산에 매물을 내놓을때 부탁하는 경우가 많습니다.

실제 거래금액은 10억인데 계약서는 9억에 계약서를 적어달라는 것이죠.

매수인에게도 혜택이 있어야 응하겠죠?

매수인도 거래금액이 낮게 신고된다면 취득세 혜택을 보게됩니다.

매도인과 매수인은 거짓거래신고를 통해 얼만큼의 이득을 취하게 될까요?

예시로 살펴보겠습니다.

동일성 비교를 위해 2주택자, 조정대상지역을 양도와 취득시 함께 적용해보겠습니다.

 

<양도세 예시 2주택자 10년 보유, 6억 매입 경우>

양도금액 9억신고와 10억 신고 시 양도세 차이

 

필요경비는 때에 따라 다르기 때문에 300만원으로 가정했습니다.

위와 같이 1억 차이 다운 신고로 약 3천300만원의 세금을 탈세할 수 있기 때문에 이러한 일들이 많이 발생하게 됩니다.

 

<취득세 예시 9억 매입과 10억 매입의 차이>

다운계약 신고 시 매수인 또한 약 840만원의 탈세를 통해 세금을 아낄 수 있습니다.

매도인 매수인 탈세 금액을 합치면 약 4100만원이나 탈세가 일어나는 것입니다.

국가에서는 엄청 난 손해를 보게 되는 것입니다.

 

 

업계약서를 쓰는 이유

업계약서는 위 다운계약서 처럼 매도인에게는 별다른 혜택이 없습니다.

실거래금액보다 높게 신고하는 이유는 매수인이 추 후 집을 매도할 때 양도세를 절감할 수 있기 때문입니다.

보통 거래를 보면 매도인이 매수인의 미래를 생각해서 굳이 위법행위를 할 이유가 없겠죠?

그래서 이러한 경우에는 친인척 및 특수관계 거래일 때 많이 발생합니다.

 

추가적으로 한가지 더 보자면,

매도인이 아닌 임대(전세)인이 되었을 때 임차인의 대출한도를 위해 계약서를 두장을 쓰는 행위입니다.

한장은 전세금 반환금 확정을 위해 실제 전세금액으로,

한장은 대출한도 상향을 위해 업계약서로,

이렇게 총 2장의 계약서를 쓰고 업계약서로 신고가 들어갑니다.

이러한 행위도 엄연한 불법행위입니다.

업다운계약서 과태료 및 처벌

매도인과 매수인에게는 비과세 감면 규정 배제, 가산세와 과태료가 부과됩니다.

아래 국세청에서 제공한 리플렛을 통해 자세히 보시겠습니다.

출처 : 국세청

그렇다면 공인중개사의 처벌은 어떻게 될까요?

중개사무소의 개설등록이 취소될 수 있고 6개월 이내의 업무정지를 받을 수 있습니다.

또한 현금영수증 미발급금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과된다고 합니다.

 

부동산거짓거래 자진신고 

이렇게 업다운계약서를 작성하고 국가와 지자체에서는 단속을 하기도 합니다.

어떤 정보를 입수하였거나 마음이 쓰여 일상생활이 되지 않을 시 자진신고를 하면 혜택을 받습니다.

지자체에서 조사하기 전 자진신고를 하면 양쪽 당사자 중 최초 신고자는 100% 과태료 감면을 받습니다.

지자체에서 조사를 시작하고 난 후에 신고하면 50% 감면을 받습니다.

포상금 제도도 있습니다. 최고 1000만원까지 신고자에게 포상금을 지급하고 있습니다.