재건축 분담금 정리

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[ 목차 ]

재건축 절차

오늘은 재건축의 절차와 법적인 부분보다는 재건축이 과연 무조건 이득인 사업인가에 초점을 맞추어 진행해보겠습니다.

우선 재건축의 분담금을 보기전 재건축의 절차를 살펴보면 마지막에 비용의 부담이 있습니다.

비용의 부담, 도대체 얼마이길래 재건축을 포기까지 하게 되는지 살펴보겠습니다.

 

우여곡절을 지나 사업이 완료되고 이전고시 및 청산이 끝났다면 비용의 부담을 해야합니다.

비용의 부담이 많아 질수록 재건축 분담금은 증가하겠죠.

 

재건축 분담금 이슈

최근 기사를 보면 재건축 다 좋을줄 알았는데 분담금 5억에 집을 매도해야 할 정도라고 합니다.

도대체 왜 이런일이 일어날까요?

전용면적이 좁아 대지지분이 작은데다가 공사비가 급격히 상승했기 때문이라고 합니다.

기존에 거주하던 조합원이 재건축으로 국민평형 84 ㎡를 받으려면 분담금을 5억원을 내야 한다고 합니다.

 

서울에 어느 한 아파트는 공사비를 1회 인상하여 분담금이 늘어났음에도 또 한차례 1억 4천만원을 추가 분담했습니다. 시공사가 공사비를 추가 인상 요청했기 때문입니다.

 

재건축 조합은 시공사가 터무니 없이 공사비를 올릴 경우 검증 요청을 할 수 있습니다.

하지만 코로나를 시작으로 전쟁 등 외부요인이 물가를 상승시키고 고금리가 유지되거나 지속적으로 금리 하향 조정의 빌미가 보이지 않고 있습니다.

이런 시국에 공사비가 오르는것은 당연하겠죠.

공사비검증요청

 

 

이 재건축 공사에 필요한 분담금으로 끝인것도 아닙니다.

아직 국회에서 폐지를 다루고는 있지만 아직 발효중인 초과이익환수제가 있기 때문이죠.

초과이익환수금이 무엇이며 어떻게 산정될까요?

 

재건축 초과이익환수제

초과이익환수제는 재건축으로 발생하는 초과이익을 국가에 일정부분 납부해야 한다는 법입니다.

조합이 설립되기 전 조합설립추진위원회가 승인될 날부터 바로 부과개시가 되며,

재건축사업의 준공인가일이 되면 부과가 종료됩니다.

초과이익환수금액 산정은 종료시점 주택가액과 개시시점 주택가액 등을 고려하여 산정됩니다.

일반 조합원의 경우와 일반분양분의 경우 두가지로 나누어져 있습니다.

 

재건축 초과이익환수 금액 산정법

초과이익환수 금액은 이익이 작을수록 환수금액도 작아집니다.

3천만원 이하의 이익은 면제입니다.

만약 서울지역에서 조합원 500명인 사업지에 초과이익이 3억이 되었다고 가정해보겠습니다.

1억 1천만원 초과 적용하여

(2천만원 x 500명) + (9,500만원x500명) = 575억입니다.

 

단순계산으로 조합원 1명단 분담금은 1억1천500만원이 됩니다.

 

위 공사비 분담금도 5억에다가 초과이익이 3억일 경우에는 1억 1천 500만원을 또 내야합니다.

재건축 향후 문제점

이렇게 재건축의 비용 문제가 곳곳에서 발생하고 시공사와 조합간의 갈등이 심화되고 있습니다.

재건축을 하기보다 그 집을 매도하고 지어진 집을 사려는 사람이 늘어나고 있습니다.

서울은 서울대로 대지지분이 낮은 노후 아파트가 많아 재건축이 힘들고,

지방은 지방대로 재건축 후 수익성이 나오지 않아 재건축이 힘든 실정입니다.

 

한가지 방법은 우리나라의 경제 성장률이 세계의 물가상승을 따라잡거나,

물가가 다시 안정을 찾아 공사비가 저렴하게 책정되는 두가지 방법 뿐입니다.

전자보다는 후자가 가능성이 높겠죠?

노후화 아파트 안전문제 등 재건축이 필수인 아파트도 많습니다.

하지만 현재 이런 노후화 아파트는 폭팔적으로 증가하고 있고, 전부 한꺼번에 할 수 없습니다.

또한 이기주의로 인해 어떻게서든 용적률을 높혀 높게 지으려고 합니다.

일반분양분을 늘려 분담금을 줄여야 하기 때문입니다.

15층이던 아파트를 25층으로 짓고 우리 다음 세대때는 또 37층으로 지어야하나요?

좀 더 견고하고 튼튼하게 그리고 리모델링과 보수가 용이하게끔 건축해야 한다고 생각합니다.

무분별한 재건축보다는 알맞은 시점에 하는 현명한 재건축이 되어야 할 때입니다.