관리비 인상에 관하여(feat.관리비 규제 정책)

 

월세보다 비싼 관리비?
제 2의 월세?
전세라더니 관리비가 거의 월세수준?

안녕하세요. 일반상식과 부동산상식을 전하는 성실한 뚜벅이입니다.

 

오늘은 부동산 시장에서 월세 인상규제에 따른 관리비 인상에 대한 이슈를 풀어보고자 합니다.

정부에서는 주거안정을 위하여

(1)전월세에 대한 인상 규제를 시행하고 있으며,

(2)전월세 신고제를 통해 투명한 세금 확보

를 제고하고 있습니다.

 

여기서 "도대체 왜 관리비가 천정부지로 오르는가?"

의 원인(키포인트)이 바로 위 1, 2번에 있습니다.

 

 

먼저 우리나라의 월세 상한선에 대해 보겠습니다.

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정부의 전월세 상한선의 기준 5% 가 왜 관리비를 인상 시키는가?

1. 장기임대사업자 (주택만 해당) :

장기임대사업자의 경우 전월세 인상 상한액의 5%입니다. 여기서 중요한 점은 임차인이 새로 바뀌더라도 5% 상한선을 꼭 지켜야 합니다. 10년동안 말이죠. 

즉, 1억으로 전세를 살고 있는 임차인의 계약이 종료가 되고 새로운 임차인이 들어와도 1억 50만원으로 밖에 전세가를 못올린다는 것이죠.(월세도 인상률 동일)

이것을 지키지 않으면 세제혜택이 모두 사라지게 됩니다.

 

2. 일반임대인 : (주택, 상가, 오피스텔 등)

일반임대인의 경우 새로운 임차인으로 바뀔 경우 5% 상한을 지키지 않아도 됩니다. 하지만 계약연장을 통해 계속 살게되면 5% 상한을 지켜야 합니다. 장기임대사업자와 새로운 임차인인지 여부가 차이점입니다.

 

그래서 결론은!

5% 상한액을 지켜야 하기 때문에 월세 대신 관리비를 올리는 것이죠. 관리비의 인상 규제가 없기 때문입니다.

 

[부연설명] 

부동산 시장 가격이 너무 많이 올라서 전세가도 덩달아 올랐기 때문에 더욱 관리비 인상폭이 심했던 것 같습니다.

예를 들어 2020년 원룸 임대인이 1억에 전세를 줬는데, 장기임대사업자들은 2년 뒤 계약 만료 후 새로운 임차인을 받을 때 1억50만원으로 밖에 올리지 못합니다. 이때 주변 시세를 보면 거의 1억 중반에 육박했습니다. 그럼 임대인은 1억 5천만원의 가치를 받고 싶어 하겠죠. 그래서 관리비를 1천만원당 5만원씩 계산하여 현재 시세의 차액 약 5천만원의 가치분을 월세로 받고 싶어 한다는거죠.

결국 아무 근거없는 관리비가 현재 관리비에서 +25만원(5000만원의 월세 전환분)이 된다는 것입니다.

기존 관리비가 5만원이었다면 총 30만원이 되는 것이죠.

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전월세신고제는 왜 관리비를 인상시키는가?

21년 6월부터 전월세 신고제가 도입되었습니다.

대상은 전세 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 입니다.

요즘 30만원 미만의 주택은 잘 찾아보기 힘들어 대부분의 원룸도 포함된다고 보면 되는데요. 여기서 많은 임대인들이 월세를 29만원으로 낮추고 전월세신고를 피하게 된거죠.

 

그래서 결론은!

바로 월세 29만원에 관리비 30만원의 원룸이 탄생하게 된겁니다. 임대인이 세금을 내지 않고 임대업을 하기 위해서 입니다.

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그렇다면 주거안정을 위해 국가에서 시행중인 제도는?

22년 10월 국토부에서는 관리비 투명화 간담회를 열었는데요, 정리 요약해보겠습니다.

현재 100세대 이상의 주택은 관리비 의무공개 규정을 적용하고 있습니다.

그리고 22년 10월에 국회에서는 내년 상반기, 즉 2023년 초 부터는  50세대 이상의 주택도 관리비 의무 공개 규정을 확대 적용하도록 한다고 합니다. 

 

그렇다면 사회초년생과 대학생, 1인 거주자가 제일 많이 사는 원룸과 50세대 미만의 주택은?

사실 원룸에 거주하는 사회초년생이나 주거취약자들을 위한 제도인데 관리비 공개 규정이 적용되지 않는다면 너무나 불합리하겠죠? 그래서 관련 대책을 찾아보았습니다.

내년 상반기 부터는 법무부 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목이 들어가도록 서식을 변경하도록 한다고 합니다. 그리고 공인중개사에게 관리비 관련사항을 안내하도록 계도, 홍보 한다고 합니다.

 

음...제 생각에는 너무 약합니다..

먼저 임대차계약서는 표준계약서 사용이 의무가 아닙니다. 그리고 공인중개사에게 해당 정책을 계도, 홍보를 한다고 하는데, 이를 통해 해결된 문제가 아닙니다. 법적으로 임대인들의 패널티를 적용해야 한다고 생각합니다. 적발 시 과태료를 문다거나 관리비 항목을 적어둔다던지, 아니면 관리비 상한액을 정해놓는다던지 말이죠.

아직 상반기가 되지 않았으니 현재 계획보다 더 좋은 제도가 적용이 되길 빌어봅니다. 내년 상반기 해당 정책이 발표되고 국회법안에서 통과 된다면 2탄에서 뵙겠습니다.

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여기까지 성실한 뚜벅이의 부동산 상식이었습니다. 감사합니다.