전세사기 유형 1탄 (동시진행:보증보험사기)

안녕하세요. 부동산 상식을 전하는 성실한 뚜벅이 입니다.

오늘은 전세사기의 대표적 유형에 대해 자세하게 설명 드리고자 합니다.

조금 복잡할 수도 있으나

재산을 지키기 위해서는 꼭 필독해주세요.

전세사기의 유형 (업자용어 : 동시진행)

전세사기의 대표적 유형이고 지금 22년 현재도 성행하고 있습니다.

자, 그럼 도대체 업자들 용어인 동시진행이란 무엇이며, 어떻게 사기가 되는지 알아보겠습니다.

 

보통 아파트는 이런 유형이 거의 없으나 다세대 빌라에서 이런 사기 유형이 빈번하게 발생하고 있습니다. 순서대로 설명을 드려보겠습니다.

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1. 빌라 집주인이 집 근처 부동산에 빌라를 내놓게 되면 광고 사이트에 올라온 광고를 보고 빌라 매매 컨설팅 업체들이 접근합니다. 또한 집에 메모지를 붙혀놓는다던지 전단지를 통해 이러한 빌라 매도 예정자를 색출합니다.

 

2. 컨설팅업체가 접근하여 집을 빨리 팔아줄테니 최소 2천만원에서 3천만원 정도의 수수료를 요구하게 됩니다.

 

3. 매도 예정자는 빌라가 잘 팔리지 않기에 수락을 하게 됩니다.

 

4. 컨설팅업체가 집을 팔려면 우선 세입자를 구해서 전세로 계약을 해야 한다고 합니다.

 

5. 세입자는 컨설팅 업체가 구해준다고 합니다.

 

6. 해당지역 부동산 공유망에 해당 매물을 전세로 쫙 뿌리게 됩니다. 이때 해당지역 공인중개사들은 이 매물을 보게 됩니다. 전세 거래를 성사해준 부동산에게 수수료를 500만원 준다고 합니다. 그래야 적극적으로 중개사들이 움질일테니까요.

 

7. 전세입자를 그 지역 공유망을 통해 공인중개사가 구해옵니다. 이때 대부분이 사회초년생 및 신혼부부, 사회적 약자들입니다.

 

8. 현재 집주인(매도 예정자)과 공인중개사가 구해온 세입자(전세)를 계약 시킵니다.

 

9. 이때 전세 세입자에게 융자가 있다면 말소하고 보증보험 가입이 가능하다고 설득합니다. 

 

10. 현재 집주인(매도예정자)는 전세계약을 하고 융자를 말소시키고, 세입자는 보증보험을 가입합니다. 세입자는 보증보험도 가입이 되어서 안심하고 거주를 시작합니다. 그런데 갑자기!

 

11. 약 3주 후 주인이 바뀐다고 합니다. 미리 고지를 받는 경우가 있더라도 보통 3주후라고 얘기하지 않고 집주인이 매물로 내놓아서 주인이 바뀔수도 있다고 합니다. 

 

12. 매도예정자는 매도인으로, 컨설팅업체가 섭외한 새로운 매수인(바지 사장)을 데리고 와서 매매 계약을 쓰게 됩니다.

 

13. 당연히 매수인은 컨설팅업체가 데리고 온 바지사장일 확률 즉, 돈이 없는 사람일 확률이 90% 이상이기 때문에 전세가격과 같이 쓰거나 일부러 조금 금액을 부풀려up계약서를 씁니다. 즉 전세입자 돈으로 집을 사는 것입니다. 엄밀히 얘기하자면 집을 사는게 아니라 바지 사장이 명의를 빌려준 것이 되겠습니다.

특별한 호재가 없는 지역에 왜 집을 사겠습니까? 그것도 갭투자로요. 아파트도 아니고 말이죠. 조금만 생각해보면 이상함을 감지할 수 있습니다.

 

14. 세입자는 누가 투자 명목으로 집을 샀으려나 하고 가만히 살게 됩니다. 확정일자, 전입신고, 보증보험 3세트가 다 되었으니까요.

 

15. 전세입자는 중간에 바뀐 집주인을 보증보험사에 고지를 해야하지만 일반인들은 잘 모릅니다.

 

16. 전세 기간 만료 후 바뀐 집주인을 통보하지 않았으니 보증보험 지급 거절하는 사례가 발생할 수있습니다. 요즘은 허그나 SGI에서 집주인이 바뀌면 선 통보를 해주고 집주인의 신분증, 등본, 매매계약서를 첨부하라고 시킵니다. 이것도 조금 이해가 가지 않는게 보증보험 가입을 시켜준 주체(허그 나 SGI)에서 알아서 그 매수인에게 요청하여 보증보험을 연계 시켜야 하는게 맞는 것 같은데 세입자에게 서류 제출을 시킨다는게 좀 이해가 가지 않습니다.

 

17. 어쨌든 바뀐 집주인(바지사장)은 계약만료 때 돌려줄 돈이 없는게 확실합니다. 그리고 당연히 잠수를 타겠죠. 그러면 보증보험사에서 전세금을 지급 받는다고 해도 엄청 스트레스를 받게 되고 시간낭비도 있을게 당연하겠죠.

용돈받고 명의 빌려준 바지사장은 그냥 연락두절 된채로 살고 있으면 알아서 경매에 넘어가게 되겠죠.

 

18. 여기서 만약 보증보험 지급거절이 되면 경매 낙찰가가 절대 내 전세금보다 높을리 없으니 내가 돌려받을 수 있는 돈은 거의 없을수도 있습니다.

 

19. 여기서 저 바지사장이 다른 목적일 수도 있습니다. 바로 일부러 고의 파산을 할 수 있습니다. 돈 한푼 없이 전세가 껴진 집을 매수하여 체납해버리는거죠. 그럼 경매가 넘어가도라도 해당 전세 보증금보다 국세, 지방세가 우선하기 때문에 그 세금 빠지고 나면 전세입자는 돌려받을 돈이 얼마 되지도 않거나 아예 없을수도 있습니다.

 

20. 여기서 보증보험 미지급 및 거절이 안되려면 !!

 1) 전출하시면 절대 안됩니다. (지방 장기 출장 및 학업 등인 이유로)

 2) 전입신고는 잔금 당일에 꼭! 하셔야 합니다. 전입신고 늦게 했다고 지급거절사례로 되기도 합니다. (관련기사 첨부)

https://view.asiae.co.kr/article/2022093005221017821

약관 위반이라더니 소송 걸자 보험금 내준 HUG…세입자 두 번 울렸다

 

 3)전세 계약서에 특약을 꼭 넣자!

  - 보증보험가입이 되지 않을 시 계약취소가 되고 이미 이사온 비용을 책임지기로 한다.

  - 임대인은 임차인이 확정일자, 전입신고를 한 다음날까지 어떠한 권리변동을 주지 않기로 한다(대출, 매매 등)

  - 집주인이 변경될 시 세입자에게 미리 통보해주기로 하며 매매계약서 작성일에 바뀌는 임대인(집주인)의 매매계약서, 신분증, 등기부등본을 세입자에게 주어 보증보험을 유지, 연계하는데 적극 협조 하기로 한다.

 

이 3가지만 특약에 넣어줘도 보증보험사에서 지급 거절 할 이유가 전혀 없습니다.