부동산 중개 사고 발생 시 책임 범위(공제증서)

2023년 1월부터 공인중개사법 시행령 제 24조(손해배상책임의 보장)가 일부 변경 되었습니다.

	기존	23년 1월 1일 부터
법인이 아닌 개업공인중개사	1억	2억 으로 상향
법인인 개업공인중개사	2억	4억 으로 상향

이 법에는 개업공인중개사는 중개행위에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 명시되어 있습니다. 그렇다면 과연 공인중개사의 책임범위는 어떻게 되는지, 공제증서를 자세히 들여다 보면서 정리해보겠씁니다.

 

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중개사고 시 개업공인중개사의 책임범위

일단 위에 법령을 보시면 고의 또는 과실로 인하여 손해가 발생해야 한다는 조건이 붙습니다. 즉 반대로 말하자면 공인중개사에게 고의, 과실이 없다면 이 제도를 통해 공제 지급(보상)을 받을 수 없다는 뜻이 되겠죠.

 

예를 들어보겠습니다.

만약 등기부에 압류가 기재된 물건 계약을 했는데, 당시 압류를 특정일까지 말소한다는 조건으로 계약을 완료하였을 때라고 가정하겠습니다. 특정일의 기한이 지났고 압류 말소를 하지 않아 결국 경매에 넘어가게 될 경우, 중개사에게 책임을 물릴 수 있을까요? 책임이 있어야지만 이 공제금(보상금)을 지급받을 수 있겠죠.

하지만 이럴 경우에는 중개사의 고의 또는 과실이 없기 때문에 공제 대상이 아닙니다. 계약서에 보시면 [개업공인중개사는 쌍방의 계약사항 불이행에 대해서는 책임지지 않는다] 라는 법령이 있기 때문이죠. 억울하겠지만 논리적으로 생각해봐도 매도(임대)측에서 지키지 않은 계약 위반까지 중개사가 책임지기에는 가혹한 것은 맞다고 생각합니다. 

공제증서를 자세히 한번 들여다보겠습니다.

 

부동산 공제증서, 공제범위 등

 

이렇게 공제증서를 보면 공인중개사명, 소재지 등이 나열되어 있고 공제금액이 기재되어 있습니다. 위에서 말씀 드린대로 중개사의 고의나 과실이 있을 경우 사고 보상 대상이 된다고 설명 드렸습니다. 공제증서 후면에서 가장 중요한 보상이 이루어지지 않는 경우를 살펴보겠습니다.

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제 7조에 [보상하지 아니하는 손해]에 대해 나열해놓았습니다.

 

여기서 4번을 보시면 중개대상물 확인 설명서의 기재된 사항이 아닌 다른사유로 인한 중개사고는 대상이 아니라는점을 눈여겨 보시면 됩니다. 중개대상물 확인설명서는 소유권, 소유권 외의 권리사항, 실제 공시되지 않는 권리사항 등 여러가지 항목이 있는데 인터넷에 많이 나와있으니 어떤 항목이 포함되어 있는지 눈여겨 보시면 될 것 같습니다.

 

그리고 8-1번을 보시면 공제가입 한도 내(2억)에서만 배상이 되고 8-2번을 보시면 손해금에서 공제가입자(공인중개사)의 과실 비율에 대해서만 배상이 된다는 점도 눈여겨 보셔야겠습니다. 예를 들어 피해 금액이 1억인데 만약 민사재판에서 20%범위만 중개사가 배상하라고 판결나면 2천만원이 배상 대상 금액이라는 것입니다.

 

특히 5번의 금지행위로 정해져있는 행위 중 만약 공인중개사의 금지행위가 포함 된 사고라면 보상 대상이 아니라는 뜻이 되겠죠. 금지행위를 한번 보겠습니다.

출처 : 국가법령정보센터

쉽게 말하면 나라에서 정해놓은 공인중개사의 업무 범위를 이탈하여 중개한 경우거나 불법적인 중개를 했다는 것입니다. 중개사고 보상을 받기 위해서는 중개 자체가 금지행위인지도 살펴보아야겠군요. 꽤나 복잡합니다.

부디 사전에 중개사고를 예방하여 사고 없이 무탈한 계약을 하시길 진심으로 바라겠습니다. 감사합니다.