상가계약 주의사항(권리금계약 주의사항)

상가계약 시 권리금에 대하여

오늘은 상가를 계약할때 주의사항에 대해 글을 써보고자 합니다. 

상가계약 시 시설비 및 권리금, 또는 줄여서 권시금이라고 명칭하는데요, 이 권리금은 부동산에서 안내하는것을 100% 믿으면 안됩니다. 만약 임차인이 부동산에 운영하던 상가를 내놓았다고 가정하면 일단 권리금이라는것을 알려주게 됩니다. 모든 부동산이 그렇다는것은 아니지만 부동산은 이 안내받은 권리금에 본인의 수수료를 더해서 고객에게 안내하는 시스템이 많이 접목되어 있습니다. 

 

[요약]

임차인이 부동산에 내놓은 권리금 + 부동산 수수료 = 고객에게 안내되는 권리금

 

이때, 부동산 수수료는 부동산 업자가 정하여 현재 임차인과 협의합니다. 

예들들면 임차인이 5천만원에 권리금을 내놓았다면 부동산에서는 6천을 받아드릴테니 5천만원 이상의 권리금은 수수료로 책정해달라고 한다는 것이죠. 즉 1천만원의 차액을 수수료로 지급해달라고 하는 것입니다. 이것을 바로 업자 용어로 [인정작업] 이라고 합니다.

 

이렇게 안내되면 새로 들어오는 고객이 실제 권리금보다 높은 금액으로 권리금을 내고 들어오게 됩니다.

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그렇다면, 진짜 권리금을 알 수 있는 방법은?

매물을 안내받은 부동산만 믿고 진행하지 마시고 꼭 같은 매물을 광고하고 있는 다른부동산이나 다른 광고하는 부동산이 없다면 근처 인근 부동산에 더블 체크하셔야 합니다. 물론 마음에 드는 매물을 안내 받고 그 부동산을 통하여 임장을 하셨다면 상도상 그 부동산과 꼭 계약을 하셔야 합니다. 그렇지만 안내받은 권리금이 진짜 권리금인지 체크해 볼 필요는 있다는 것이죠. 

안내 받은 부동산을 무조건 불신하라는 뜻은 아닌점 참고 바랍니다. 만약 진짜 권리금이 안내받은 권리금과 터무니 없이 차이가 많은 경우를 제외하고 안내 받은 부동산에 다른 방법으로 들은 진짜 권리금액을 슬쩍 던지면서 이 가격에 하면 계약을 하겠다고 말씀 하시면 대부분 협의될 것으로 판단됩니다. 하지만 터무니없이 너무 많은 차이가 난다면 그 안내 받은 부동산을 거르는게 답이겠죠.

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권리계약서는 어떻게 작성하나요?

권리계약서에서 추후 분쟁 발생 시 가장 중요하게 기재되어야 하는 사항은 권리금에 어떤 품목으로 금액이 어떻게 책정되었는지입니다.

소재지나 금액은 협의한대로 써주시면 됩니다.

여기서 디테일하게 들어가려면 유형의 재산적가치에 어떤 품목이 들어가는지 상세히 기재하시고, 무형의 재산적가치에는 음식점을 예를들자면 현재 메뉴 모든 레시피 전수, 노하우로 기재하시고,

여기서 최근 1년치의 매출을 이 권리금 책정 기준으로 사용하였다면 무형의 재산적 가치에 최근 1년치의 매출분(매출증빙 별도 첨부)이라고 기재하시고 현 임차인에게 카드포스기 매출 정리 파일과 부가가치세 신고금액 등 국세청에서 해당매출을 확인할 수 있는 서류를 준비해달라고 하시면 됩니다. 그리고 이 계약서 뒤에 첨부하여 간인하시는게 좋습니다. 그렇다면 매출분으로 기망하거나 속일 수 없을 것입니다. 

 

만약 이 1년치의 매출분을 믿고 계약을 하셨는데 인수받자마자 너무 많은 차이가 난다면 소송으로 이어질 수 있을 것이며, 전 임차인이 기망하여 이 가게를 넘기게 된 것이라면 결정적인 증거가 될 수 있겠습니다.

 

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오늘은 상가계약시 주의사항과 권리금 계약서 작성 시 주의사항을 알아보았습니다. 감사합니다.