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오늘은 전세계약 시 유의사항 및 필수 특약사항 그리고 보증보험 가입요건에 대해 알아보고자 합니다.
소중한 내 재산인 전세 보증금을 지키기 위해서는 사전에 많은 것을 알아보고 준비해야 하며, 임대차 전세 계약서를 꼼꼼히 잘 작성해야 합니다.
1)근저당권 및 기타 압류사항 확인하기
- 이 항목은 당연히 확인해야 할 기본적인 사항이죠. 우리나라 국민이면 [대법원 인터넷등기소]에서 모두 열람할 수 있습니다. 갑구에는 소유권, 을구에는 소유권 외의 사항(근저당 및 가압류 등)이 적혀 있으니 꼼꼼하게 확인해주셔야 합니다.
주소칸에 전세집 주소를 입력하여 열람하기 하면 됩니다. 비용은 700원입니다.
등기를 열람해보시면 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 근저당권이 잡혀있는 것을 볼 수 있습니다. 특히 요즘같은 고금리 시대에 모든 임대인이 처지가 같다고 할 수는 없지만 금리 인상으로 인해 과도한 부채가 있을 시 견디기 힘들 수도 있는 점 주의하셔야 합니다.
근저당권 금액(채권최고액)이 큰 금액으로 잡혀있으면 내 보증금이 후순위 이기 때문에 조심하셔야 합니다.
2) 시세 확인하기
내가 계약하고 싶은 집의 근저당이 시세에 비해 몇프로인지 알 수 있는 방법이 있을까요? [디스코]리는 플랫폼으로 주변시세확인이 가능합니다.
이렇게 [디스코]에 접속하면 해당주소 매물 거래이력이 있다면 시세를 파악할 수 있고 해당매물 거래 내역이 없다면 유사매물 확인도 가능합니다. 이렇게 100% 정확하지는 않더라도 해당매물 시세나 주변시세를 체크할 수 있습니다. 얼마전 비슷한 매물이 3억에 거래가 됐는데 전세가가 3억 언저리면 꼭 피해야 할 깡통전세 매물이겠죠.
3)보증보험 가입가능한지 확인하기
요즘은 보증보험 가입이 필수입니다. 정말 간단하게 계산해보는 방법이 있는데 이 수치안에 들어온다면 어느정도 보증보험 가입이 가능하다고 보면 되겠습니다. 일단 본인이 전세로 계약할 집의 공시가격을 알아야 합니다.
공시가격 확인은 [부동산공시가격알리미-국토교통부]사이트에 들어가서 확인해보시면 됩니다.
아파트의 경우는 kb시세, 부동산테크 시세 2가지 기준 중 선택적용이 되니 아파트 전세를 희망하시는 분은 간단하게 가입여부를 판단해볼 수 있지만 빌라 전세를 희망하시는 분들은 아래 내용을 꼭 참고하세요.
[부동산공시가격알리미-국토교통부]홈페이지 캡쳐화면
예시) 예를들어 내가 전세로 계약하고 싶은 다세대 빌라가 있다고 가정하면 주소를 입력하여 공동주택 공시가격을 확인해야 합니다.
여기서 가장 최근의 공동주택가격이 108,000,000원입니다.
이 금액에서 x 140%를 해주시면 됩니다. (기존 150%에서 140%로 23년 1월부터 적용)
[계산법]
- 108,000,000 x 140%(1.4) = 1억5천1백2십만원.
- 1억5천1백2십만원 - 채권최고액 - 내가 계약할 집의 보증금 = 0보다 커야함.
만약 내가 가야할 집 전세가 1억 5천이고 융자가 하나도 없는 집이라면 아슬아슬하게 보증보험 가입이 가능하겠습니다. 만약에 여기서 임대인이 은행에서 빌린 융자가 2백만원이라도 있다면 보증보험 가입이 거절됩니다. 꼭 사전에 확인 하셔야 합니다.
아슬아슬하게 가입된다고 해서 임차인에게 피해가는 점은 없습니다. 단, 특약작성을 잘 하셔야 합니다. 특약은 아래 기재하겠습니다.
3가지 사항(등기부 확인, 시세 확인, 보증보험 가입요건 확인)을 필수 확인하셨다면 이제는 계약 시 특약에 대해 첨부하겠습니다.
특약사항
1) 임대인은 임차인이 확정일자 및 전입신고를 마친 다음날까지 어떠한 권리변동(근저당 추가설정 등)을 주지 않기로 한다. 해당 사항 미이행시 계약취소 하기로 함.
2) 임대인은 임차인이 보증보험을 가입하는데 동의, 협조하며 보증보험 미가입 시 계약을 취소하기로 한다. 계약 취소 시 이사비용을 임차인에게 지불하기로 한다.
3) 임대인은 해당 물건지 매매 시 임차인의 보증보험 연계를 위해 사전에 알려주기로 하며, 매수인과의 계약서를 임차인에게 전달하여 보증보험이 연계보증 되는데 협조해주기로 한다.
공인중개사와 꼭 계약을 해서 보증보험이 가입되는지 여부를 물어보셔야 합니다. 그리고 2)번 특약의 경우는 이사를 하고 전입신고를 한 다음에야 보증보험이 가입되기 때문에 사전에 꼭 100% 가입여부를 확실시 하고 이사를 가시길 바랍니다.
이 외의 사항들도 중요하지만 오늘은 권리적 부분에 대한 중요사항만 정리해보았습니다. 감사합니다.
여기까지 부동산 상식을 전하는 성실한 뚜벅이였습니다.
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