상가임대차보호법 핵심정리.(상가계약 시 주의사항)

오늘은 [상가임대차보호법]에
대해 살펴보고자 합니다.

핵심적인 내용으로 쉽게 풀어보겠습니다.

 

[상가임대차보호법]은

강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으며 민법보다 우선적으로 적용되는 법으로 아주 강력한 법이라고 보시면 됩니다.

1. 대상 :

1)사업자등록을 한 임차목적물 ( 종교단체, 자선단체 등 비영리 단체는 사업자등록이 되지 않기 때문에 상가임대차보호법의 대상이 아님) 

 - 사업자 등록을 한 다음날부터 권리발생

2)미등기 건물이라해도 사업자등록을 하고 객관적으로 사업을 영위하고 있다고 판단되면 대상이 됨.

3)지역별 기준금액 이하인 상가

지역	환산금액
서울특별시	9억원
과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천
광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 경기도 광주	5억 4천
그 밖의 지역	3억 7천

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외).

 

계산법 : [보증금 5억에 월세 500인 경우]

※ 5억 (보증금) + 500만(월세) x 100 = 10억

[대상아님]

※ 5천 (보증금) + 200만(월세) x 100 = 2억5천

[모든지역에서 대상임]

 

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2. 내용

1)임대차 기간

 : 계약기간은 1년 미만으로 정한 상가일 경우 임차인만 1년으로 주장가능하고 1년 미만으로도 주장가능함.

즉 임대인은 1년 미만으로 정한 계약이라도 임차인이 1년이라고 주장하면 최소 1년을 지켜주어야 하며, 1년 미만으로 주장하더라도 받아들여야 한다는 뜻입니다.

 

2)갱신청구권

 : 갱신청구권은 10년을 초과하지 않는 범위내에서 가능(계약종료 6개월~1개월 사이에만 통보하면 됨).

 : 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가.

 : 정당한 사유는 아래 첨부하겠습니다.

 

3)재계약시 5% 범위 내에서만 증액 가능(보증금 또는 월세)

 

4)임차인 지위 유지 : 임대인(주인)이 변경되더라도 사업자등록을 한 다음날을 기준으로 한 권리가 자동 승계됨.

 

5)우선변제권 : 경매에 넘어가더라도 사업자등록을 했다면 후순위 권리자 및 채권자보다 앞서서 변제 받을 수 있음.

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[정당한 사유]

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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여기까지가 상가임대차보호법의 핵심내용이였습니다. 자영업이나 사업을 하시는 분들은 보통 최초 계약을 2년으로 하게 되는데 반드시 월세를 밀리 않고 내는 것이 가장 중요하겠습니다. 24번 중 띄엄띄엄이라도 3번 밀리는 순간 상가임대차보호법의 보호대상이 아니게 되는 것이죠. 2년 후에 주인이 계약을 원치 않으면 철거 후 퇴거해야 한다는 뜻입니다. 깜빡하지 마시고 꼭 월세를 계약서에 명시된 날짜에 입금하시길 바라겠습니다. 

 

감사합니다. 여기까지 성실한 뚜벅이였습니다.