상가 임대차 보호법 10년? 5%? 소액임차인이 아니면 보장 불가

상가임대차보호법 10년 보장과 5%증액에 관한 자세한 내용

 

[ 목차 ]

 

1. 서론

처음으로 사업을 하시려면 상가를 구하거나 사무실을 구하시게 될텐데요,

사업이 잘되고있는데 갑자기 집주인이 나가라고 하면 어떻게 할지 걱정이 되시죠?

법의 보호를 받는 것은 알고 계시겠지만 무조건 100% 보장받는것은 아닙니다.

우선 가장 기본적 내용으로 주택을 전세로 입주하면 전입신고를 해서 대항력과 우선변제권을 취득합니다.

상가는 사업자등록으로 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 

그렇다면 법의 보장을 받는 요건은 어떻게 되는지 알아보셔야겠죠?

 

2.  상가임대차보호법 10년 보장 요건

상가를 임차인으로서 집주인과 계약하고 실제로 그 상가를 사용하게됩니다.

임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전 부터 1개월 전까지 사이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 계약을 거절하지 못하는 것이 법입니다.

그렇다면 임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있는 요건과 임차인이 10년을 보장받을 수 있는 요건은 어떻게 될까요?

 

1) 월세 3기 이상 달하도록 밀리지 않기 : 3기 이상이라 함은 금액을 뜻합니다.

100만원의 월세 상가 임차 시 과거이력 포함하여 300만원 이상 밀린적이 있다면 갱신거절됩니다.

2) 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3) 임대인과 임차인이 협의하여 상당한 보상 제공한 경우

4) 임차인이 임대인의 허락없이 전대한 경우

5) 임차인이 중대한 과실이나 고의로 건물을 파손한 경우

6) 건물이 멸실되어 임차인이 목적을 이룰 수 없는 경우

7) 철거, 재건축 할 경우(아래 자세히 다룹니다)

8) 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

이렇게 정리할 수 있겠습니다.

오늘의 포인트는 많이 헷갈려하시는 7번 관하여 자세히 다루어 볼 예정입니다.

 

 

3. 새로운 집주인이 재건축을 위해 갱신거절을 할 경우

7번 사항에서 재건축을 할 경우 임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있다고 했습니다.

하지만 이 재건축은 임대차 계약 체결 당시에 이미 고지되어 있어야 합니다.

 

만약 상가 계약 후 2년 영업을 하고 임대인이 묵시적 갱신 대신 새로운 계약서를 작성하자고 할 경우?

판례를 통해 살펴보겠습니다.

2019년 5월의 판결에는 임대차계약 체결 당시라는 단어에 재계약을 포함했습니다.

즉, 2년 계약 종료 후 새로운 갱신계약서에 미래 어느시점쯤 재건축 계획이 있음. 이라는 특약을 달았다면 임차인은 쫓겨나야 하는 상황이었던것입니다.

 

하지만 최근 2022년 판례는 재계약은 포함하지 않고 최초계약 시 고지한 재건축 계획만 갱신거절의 요건으로 받아주겠다는 판결을 내렸습니다.

 

즉, 새로운 건물주가 본인이 들어와서 재건축을 한다고 갱신거절을 하면 법을 위반한 것이며,

새로운 건물주가 들어오고 본 계약 종료 후 새로운 계약서 작성 시 재건축 계획을 특약으로 기재하는 것 또한 위반입니다.

임차인의 지위가 상당히 강력해졌습니다.

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4. 소액임차인이 아니면 5% 인상 상한선 없습니다. 주의하세요.

 

 

만약 부산에서 보증금 1억에 월세 600의 상가를 임차했다고 가정하겠습니다.

1억 + (600만원x100) = 환산보증금 7억

 

위 6억9천 이상이기 때문에 상가임대차보호법 적용을 받지 못하고 민법639조가 적용됩니다.

소액임차인은 묵시적갱신(서로 아무말 없으면 기존 계약대로 연장됨)이 적용되지만 소액임차인 범위 이상의 임차인은 묵시적 갱신이 없고 민법의 적용을 받습니다.

따라서 이러한 경우 반드시 계약종료 전 계약갱신청구 행사를 하셔야합니다.

 

상가임대차보호법 적용은 받지 못하지만 민법의 적용은 받기 때문에

1. 대항력 (사업자등록)

2. 계약갱신청구권

3. 3기 이상 연체 시 임대인에게 갱신거절 권원 생김

 

이 3가지는 적용을 받으니 참고해주시길 바랍니다.

또한 5% 상한선도 없기 때문에 재계약시 임대인 마음대로 보증금이나 월세를 올릴 수 있습니다.

비교적 비싼 상가를 임차할때는 임대인과 잘 협의하여 사업의 준비가 철저히 잘 되었다면 계약기간을 길게 협의하는 것도 좋은 방법입니다.

 

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