권리금 회수 방해. 손해배상 등

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권리금 회수 방해?

[ 목차 ]

 

상가 임차인은 권리금을 회수 할 수 있도록 법적 보호를 받고 있습니다.

하지만 임대인의 경우 연령대가 높은 경우가 많아 2015년에 개정된 권리금 회수 보호법을 잘 모르는 경우가 많습니다.

계약종료 6개월 전부터 계약 만기까지 권리금 회수 할 기회를 방해받지 않도록 되어 있습니다.

사례를 통해 자세히 알아볼까요?

 

1. 내 아들이 여기서 카페할꺼야!

임차인 A는 4년동안 아주 열심히 카페를 운영하던 중 단골손님이었던 김00씨가 권리금 5천만원에 가게를 넘길 생각이 없냐는 말에 임차인 A는 지치기도 했고 쉬다가 더 큰 가게를 하고싶은 마음에 수락을 한 경우입니다.

이때 임차인A는 계약종료 3개월 전에 임대인에게 신규 임차인을 주선합니다.

신규 임차인을 현재 임차인이 주선해야 권리금 회수 주장이 가능하니 유념해주세요.

임대인은 여기서 무슨소리 하냐 계약종료 되면 내 아들이 여기서 카페하려고 했다고 합니다.

여기서 100% 내 권리금을 보장 받을 수 있을까요?

사례마다 다르니 자세히 살펴보겠습니다.

 

2. 신규임차인과 계약 거부

위 경우가 가장 많이 나타나는 유형으로 임대인이 새로운 임차인과 계약을 거부합니다.

특히 갑자기 유명해진 상권이라면 이러한 경우가 대부분이죠.

이러한 경우 일단 신규임차인에게 임대인이 계약을 거부한다는 내용을 전달하지 마시고 임대인을 설득한 후 계약일정을 잡으셔야합니다.

왜냐하면 신규임차인은 임대인과 앞으로 계속 볼 사이인데 이렇게 까다로운 사람인 것을 인지하면 계약을 하지 않으려 할 확률이 높습니다.

본론으로 돌아가 새로운 임차인과 계약을 거부하면 만나서 얘기하고 통화로 설득해보셔야 합니다.

법적으로 보호받을 수 있는 권리를 얘기하셔야 합니다. 이때 녹음을 하시면 좋습니다.

그래도 임대인이 본인 주장을 한다면 재빨리 내용증명을 보내셔야 합니다.

보통 내용증명을 보내면 임대인도 여기저기 알아보고 답이 없으면 계약을 해주는 경우가 대부분입니다.

 

3. 월세를 갑자기 100만원을 올려?

법적 용어를 분석해보면 주변시세 보다 현저히 올려 권리금 회수를 방해하는 행위라고 명시되어 있습니다.

하지만 현저히라는 말은 애매모호 한 부분이 많습니다.

만약 주변 유사평형, 유사입지 월세가 200만원인데 지금까지 임대인이 싸게 세를 놓고 있었던 경우에는?

그렇습니다. 이러한 경우에는 사실 권리금 방해행위로 인정받기 힘들 수 있습니다.

소액임차인 5% 상한액은 임차인이 바뀌면 적용되지 않습니다.

소액임차인 관련 사항은 아래 자세히 보시면 되겠습니다.

https://sungddu.tistory.com/102

상가 임대차 보호법 10년? 5%? 소액임차인이 아니면 보장 불가

하지만 주변 유사 평형, 유사입지가 시세보다 누가봐도 현저히 올려 권리금 회수를 방해한다면,

임대인에게 꿍꿍이가 있는것이 분명합니다.

재건축 계획이 있다던지, 자녀가 들어와서 장사를 한다던지 등 여러가지 사안이 있으니 이럴 경우는 증빙을 위해 문자로 내용을 받아두거나 녹음이 필요합니다. 주변 유사평형, 유사입지 임차 시세도 조사해보셔야겠죠.

위 링크에 자세히 다루었으니 궁금하시면 클릭해서 보시길 바랍니다.

4. 임차인 과실로 권리금 회수 기회 박탈!

일단 월세가 3기이상 밀린적이 있다면 임대인은 계약갱신을 거절 할 수 있습니다.

예를 들어 자세히 풀어보겠습니다.

2년 계약 후 묵시적 갱신으로 1년이 자동연장 되어 장사를 하던 중 2년 6개월 차에 좋은 기회가 있어 신규임차인을 주선합니다.

임대인은 이때 계약갱신거절의사를 밝힐 수 있습니다.

월세가 3기 이상 밀렸기 때문이죠.

만약 월세 100만원인 상가 예시를 들어보겠습니다.

1월 : 100만원

2월 : 미납

3월 : 50만원

4월 : 50만원

5월 : 100만원

6월 : 미납

이렇게 되면 연체액이 3기에 달했기 때문에 계약갱신거절 사유가 생기는 것입니다.

가장 많이 하는 실수이기 때문에 계약서에 명시 된 월세일에 꼭 납입하시길 바랍니다.

 

기타 계약갱신거절 사유도 있으니 위 상가임대차보호법 링크에서 자세히 확인바랍니다.

 

5. 손해배상

위의 사유로 권리금 회수를 방해받았다는 증거가 명확한 경우 당연 손해배상도 가능합니다.

3년 이내로 청구하면 된다고 합니다.

여기서 시설비, 영업노하우, 매출비율 등 여러가지 사항을 따진다고 합니다.

이러한 경우 인테리어 견적서 입금내역, 매출 증빙자료는 꼭 들고 계셔야 합니다.

보통 받을 수 있던 권리금 보다는 작은 금액으로 판결이 내려지지만 원래 받기로 했던 권리금의 90%까지는 받을 수 있다고 합니다. (단, 증거나 자료가 명백한 경우)